Zmluva o budúcej zmluve – vzor a aspekty

Vo svete práva a obchodných transakcií vznikajú nové nástroje na dosiahnutie právnej istoty a flexibility. Jedným z takých nástrojov je zmluva o budúcej zmluve. Čím sa toto zaujímavé právne opatrenie v skutočnosti zaoberá a aký vzor poskytuje pre budúce dohody? Ako by mohla táto forma zmluvy ovplyvniť obchodné dohody?

Aký význam a potenciálne výhody prináša zmluva o budúcej kúpnej zmluve? Tento článok odkryje tajomstvá tejto právnej konštrukcie a zhodnotí, ako by mohla formovať budúcnosť obchodných vzťahov.

Čo je to zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve je právnym nástrojom, ktorý otvára dvere rôznorodým obchodným dohodám, kde zatiaľ nie je možné uzatvoriť kompletnú dohodu o všetkých podrobnostiach.

Táto konštrukcia sa často označuje aj ako predbežná zmluva, a to z jednoduchého dôvodu – uzatvorením tejto zmluvy vzniká záväzok uzatvoriť v budúcnosti konkrétnu zmluvu, napríklad kúpnu zmluvu či zmluvu o dielo.

Zákonodarcovia regulujú túto formu zmluvy v Občianskom zákonníku (§ 50a) a tiež v Obchodnom zákonníku (§ 289 – § 292). Je dôležité poznamenať, že zmluva o budúcej zmluve sa výrazne líši v rámci týchto dvoch právnych rámcov.

V rámci Obchodného zákonníka sa najčastejšie uzatvára medzi podnikateľmi, pričom dohoda s nepodnikateľmi musí byť výslovne uvedená v zmluve. Toto právne opatrenie poskytuje pružnosť v oblasti dohôd, kde strany nemusia ihneď dohodnúť všetky detaily. Vopred si ale stanovia podmienky, za akých sa zaviažu uzavrieť zmluvu v budúcnosti.

Z pohľadu obsahu musí zmluva o budúcej zmluve obsahovať jasne definovaný predmet budúcej zmluvy, ktorý by mal byť aspoň všeobecne vymedzený. Je to dôležité na minimalizáciu možných pochybností, týkajúcich sa obsahu budúcej, realizujúcej zmluvy.

Okrem toho je potrebné dohodnúť sa na čase, v ktorom má byť budúca zmluva uzatvorená. Bez tejto dohody nie je možné hovoriť o vzniku zmluvy o budúcej zmluve.

Občianskoprávny aspekt zmluvy o budúcej zmluve

Základy zmluvy o budúcej zmluve sú aj v Občianskom zákonníku, ktorý poskytuje právny rámec pre túto formu dohody. V tejto oblasti uzatvárajú takúto zmluvu väčšinou podnikatelia so subjektom, ktorý nie je podnikateľom, alebo dvaja nepodnikatelia, pokiaľ sa nerozhodnú uzatvoriť zmluvu v súlade s Obchodným zákonníkom.

Občiansky zákonník stanovuje, že účastníci tejto zmluvy sa môžu písomne zaväzovať, že do určitého časového rámca uzatvoria konečnú zmluvu. Výslovne sa musia dohodnúť na podstatných aspektoch budúcej zmluvy.

Pre platnosť tejto dohody je nevyhnutné, aby zmluva o budúcej zmluve obsahovala:

• Podstatné náležitosti zmluvy: Je potrebné jasne definovať aspekty budúcej zmluvy, ako napríklad predmet a cena v prípade kúpnej zmluvy.
• Určenie doby uzatvorenia: Aj v prípade Občianskeho zákonníka je nutné stanoviť lehotu, v ktorej sa má konečná zmluva uzatvoriť, s jasným a konkrétnym stanovením (napr. dátum alebo časové obdobie).

Písomná forma je rovnako povinná aj podľa Občianskeho zákonníka, čo zabezpečuje právnu istotu vzhľadom na záväzky vytvorené touto zmluvou. Uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve podľa Občianskeho zákonníka vzniká povinnosť pre jednu alebo viacero zmluvných strán uzatvoriť konečnú zmluvu.

Občiansky zákonník teda stanovuje, aby sa zmluvné strany dohodli na zásadných aspektoch budúcej zmluvy, ktorú majú v úmysle uzatvoriť. Naopak, Obchodný zákonník kladie dôraz len na všeobecné určenie predmetu zmluvy.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Krok k vlastníckemu prevodu

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve sa stáva dôležitým nástrojom v oblasti obchodného práva, keďže vytvára záväzok medzi zmluvnými stranami na uzatvorenie riadnej kúpnej zmluvy v budúcnosti. Tento právny mechanizmus je v súlade s ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka, ktoré poskytuje rámec pre vytvorenie záväzkov, týkajúcich sa kúpnej zmluvy v budúcnosti.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je dokument, ktorý by mal obsahovať všetky nevyhnutné informácie, ktoré budú obsiahnuté v konečnej kúpnej zmluve. To zahŕňa podrobnosti o:

• spôsobe úhrady kúpnej ceny
• termíne pre uvoľnenie a odovzdanie nehnuteľnosti
• podmienky týkajúce sa stavu a príslušenstva nehnuteľnosti

Je vhodné, aby zmluvné strany pripojili k tejto zmluve aj návrh konečnej kúpnej zmluvy ako prílohu, aby bolo všetko presne špecifikované.

Je dôležité poznamenať, že samotný podpis zmluvy o budúcej kúpnej zmluve nevedie k okamžitému prevodu vlastníckeho práva. Pre tento účel je nevyhnutné, aby obe strany následne uzavreli riadnu kúpnu zmluvu, ktorá bude obsahovať presné podmienky prenosu vlastníckeho práva nehnuteľnosti a ktorá bude predložená ako súčasť návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.

V prípade, že jedna zo zmluvných strán odmietne splniť svoj záväzok podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, druhá strana má právo obrátiť sa na súd a požadovať vydanie rozsudku, ktorý bude slúžiť ako náhrada „podpisu“ odmietajúcej strany.

To umožňuje zachovať právnu stabilitu a zabezpečiť, že záväzky zmluvných strán sú riadne dodržiavané. Toto právo možno uplatniť na súde do jedného roka od momentu odmietnutia splnenia záväzku.

Vzor zmluvy o budúcej zmluve

V zmluve o budúcej zmluve je možné dohodnúť sa aj na dodatočných podmienkach, ktoré majú význam pre predmet budúcej zmluvy. V prípade, že ide o predaj nehnuteľnosti, je nevyhnutné v rámci zmluvy o budúcej zmluve špecifikovať identifikáciu daného pozemku, stanoviť jeho cenu a ďalšie podmienky, týkajúce sa samotnej transakcie.

Ak je predmetom budúcej zmluvy poskytnutie služby, zmluva o budúcej Zzmluve by mala obsahovať presné uvedenie druhu poskytovanej služby, stanovenie jej ceny a ďalšie relevantné podmienky súvisiace s poskytovaním danej služby.

Pre väčšiu prehľadnosť a zabezpečenie správnej interpretácie budúcej zmluvy by mali byť všetky tieto aspekty jasne a konkrétne definované už v rámci zmluvy o budúcej zmluve.

---

VZOR

meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:
trvale bytom/sídlo:
rodné číslo/IČO:
narodený/-:
štátne občianstvo/registrovaná:
bankové spojenie:
ako budúci kupujúci na strane jednej (ďalej len „Budúci kupujúci”)

a

meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno:
trvale bytom/sídlo:
rodné číslo/IČO:
narodený/-:
štátne občianstvo/registrovaná:
bankové spojenie:
ako budúci predávajúci na strane druhej (ďalej len „Budúci predávajúci“ a spolu s Budúcim kupujúcim ďalej len „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákon­níka túto
zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len „Zmluva“):

Článok I.
Úvodné ustanovenia

1. Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:
• ………………………………….;
• ………………………………….;
• stavby – …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. – zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.
(ďalej len „Nehnuteľnosti“)

Článok II.
Predmet Zmluvy
Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do 30 dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do …………………
3. Výzva na uzavretie Budúcej kúpnej zmluvy, ak sa Zmluvné strany nedohodnú inak, musí byť urobená v:
a) písomnej forme, listom adresovaným doporučene s doručenkou na adresu Budúceho kupujúceho,
b) písomnej forme, osobne doručeným listom Budúcemu kupujúcemu,
c) v elektronickej písomnej podobe, zaslaním obsahu výzvy e-mailom Budúcemu kupujúcemu, pričom výzva sa považuje za doručenú, ak jej obsah bol oznámený ktoroukoľvek formou, uvedenou vyššie a považuje sa za doručenú v deň, v ktorom došlo k prvému úspešnému oznámeniu jej obsahu z niektorých vyššie uvedených štyroch foriem jej oznámenia Budúcemu kupujúcemu. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III.
Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV.
Kúpna cena

1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- EUR (slovom ……………. EUR) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:
• prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
• druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….
2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V.
Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu,
a) ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“),
b) ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI.
Spoločné a záverečné ustanovenia

1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi príslušnými ustanoveniami právnych predpisov najmä Občianskeho zákonníka.
3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Budúci predávajúci:                                  Budúci kupujúci:

Vzor zmluvy o budúcej zmluve a príslušné informácie sú k dispozícii online vo formátoch PDF a DOC na rôznych internetových portáloch. Týmto spôsobom je umožnené pohodlné stiahnutie a použitie vzoru podľa konkrétnych potrieb a preferencií.