Fixácia úrokovej sadzby je jedným z najdôležitejších rozhodnutí pri výbere hypotekárneho úveru. Fixácia určuje, na ako dlho bude úroková sadzba nemenná, čo môže výrazne ovplyvniť výšku mesačnej splátky a celkovú preplatenosť úveru. V čase rastúcich úrokových sadzieb hypotéky je výhodné zvoliť kratšiu fixáciu, napríklad na tri roky, aby mohol človek rýchlejšie reagovať na trhové zmeny.
Obsah článku
Naopak, dlhodobá fixácia úroku, napríklad na desať rokov, poskytuje stabilitu a ochranu pred potenciálnym rastom sadzieb. Táto stratégia je ideálna, ak sa očakáva pokles úrokových sadzieb na trhu. Správne zvolená fixácia hypotéky je kľúčom k dosiahnutiu najvýhodnejšieho refinancovania úveru, čo môže výrazne zlepšiť finančnú situáciu v dlhodobom horizonte.
Čo je fixácia úrokovej sadzby?
| Fixácia hypotéky znamená stabilizovanie úrokovej sadzby na pevné časové obdobie. Počas tejto doby banka nezmení jej výšku. Podmienky pre jej prípadnú zmenu sú uvedené v úverovej zmluve. |
Fixácia úrokovej sadzby môže začať platiť buď od:
- dátumu podpísania úverovej zmluvy
- čerpania úveru
Toto je dôležité vedieť, ak človek plánuje čerpať peniaze až neskôr, napríklad o 12 mesiacov. Presný dátum fixácie nájde v úverovej zmluve, čo je obzvlášť dôležité skontrolovať pred jej podpisom. Tento dátum je tiež kľúčový pri predčasnom splatení úveru bez poplatku.
Pri hypotéke si možno zvoliť, na aké dlhé obdobie chce človek „zafixovať úrok“. Na Slovensku sú najčastejšie využívané fixácie hypotéky na 3, 5, alebo 10 rokov.
Ako zvoliť fixáciu hypotéky?
Voľba fixácie hypotéky závisí od troch kľúčových faktorov:
- maximálneho limitu
- osobnej preferencie
- dát
1. Maximálny limit
Maximálny možný limit je určený Národnou bankou Slovenska (NBS). Napríklad, ak klient zarába 1 000 €, jeho splátka môže tvoriť maximálne 500 € (podľa vzorca DTSI). Kvôli tomuto limitu si niektorí ľudia nemôžu dovoliť dlhšiu fixáciu, pretože dlhšie fixácie väčšinou prinášajú vyšší úrok. Pre nich sú ďalšie dve roviny irelevantné, pretože ich limit umožňuje iba kratšiu fixáciu.
2. Osobná preferencia
Ak má niekto dostatočný príjem, môže sa zamerať na osobné preferencie a dáta. Osobná preferencia zahŕňa to, akú vysokú splátku hypotéky je ochotný platiť, ak by úroky po skončení fixácie stúpli.
Ak dokáže zvládnuť toto zvýšenie, môže byť krátka fixácia vhodná. Osobná preferencia pri fixácii hypotéky znamená, že človek by mal byť pripravený na možné zvýšenie nákladov, ak sa ekonomická situácia zmení.
Na druhej strane, dlhšia fixácia poskytuje istotu, že sa splátky nezmenia, aj keď je úrok mierne vyšší.
3. Dáta
Priemerná úroková sadzba na Slovensku medzi rokmi 2005 a 2022 bola 3,78 %. V roku 2021 bola minimálna hodnota 0,98 % a v roku 2005 bola maximálna hodnota 7,15 %.
V posledných rokoch bol hypotekárny boom kvôli nízkym úrokovým sadzbám. Väčšina ľudí má dnes hypotéky s úrokmi nižšími ako je priemer 3,78 %. Ak si klient vezme hypotéku s úrokom do 2 %, mal by sa snažiť zvoliť čo najdlhšiu fixáciu hypotéky, pretože je pravdepodobné, že úroky v budúcnosti stúpnu.
| Vedeli ste, že… ? V rokoch 2021 a 2022 si mnoho ľudí zafixovalo úrokové sadzby na 10, 15 alebo 20 rokov s nízkymi sadzbami okolo 0,99 % až 2,5 %. Títo ľudia boli veľmi rozumní, pretože takéto nízke sadzby sú historicky nevídané. |
Dĺžka fixácie hypotéky v roku 2023/2024
Najlepšou voľbou fixácie hypotéky v rokoch 2023 a 2024 bude pravdepodobne 5-ročná alebo 10-ročná fixácia.
Počas najbližších 2-3 rokov sa neočakáva návrat hypotekárneho boomu a nízkych úrokových sadzieb, preto sa môže dlhšia fixácia ukázať ako výhodnejšia, ak úrokové sadzby vzrastú nad súčasné 4 %. Pre istotu je lepšie zvoliť si dlhšiu fixáciu ako 5 rokov.
Pri 10-ročnej fixácii sa dá očakávať zvýšenie úrokovej sadzby o 0,30 % až 0,70 %. Ak sa úrokové sadzby znížia, niektoré banky umožňujú prehodnotenie sadzby alebo prenos hypotéky do inej banky, ktorá preplatí poplatok za predčasné splatenie.
Veľké banky ako Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, VÚB, ČSOB a Unicredit tieto možnosti ponúkajú, zatiaľ čo Primabanka a 365.bank nie.
Pri výbere fixácie hypotéky treba tiež zohľadniť podmienky DTSI. Dlhšie fixácie môžu byť výhodnejšie z hľadiska schválenia úveru, pretože banky pri výpočte podmienky DTSI používajú nižšiu simulovanú úrokovú sadzbu.
Koniec fixácie hypotéky
Na konci fixácie hypotéky banka oznámi novú úrokovú sadzbu a dĺžku fixácie. Úroková sadzba bude približne na úrovni aktuálneho trhového priemeru. Banka o tom musí informovať minimálne 2 mesiace pred koncom fixácie. Klient tak má dostatok času zvážiť ďalšie kroky, ako refinancovanie hypotéky alebo pokračovanie s navrhnutými podmienkami.
Fixácia úroku a možnosti
Banky sa pri hypotékach líšia dĺžkou doby fixácie úroku a výškou úroku na tú ktorú dobu fixácie. Preto sa pri vybavovaní hypotéky oplatí obrátiť na hypotekárneho poradcu, ktorý tieto rozdiely porovná a pomôže vybrať najlepšiu variantu. Člvoek tak môže ušetriť nemalé peniaze na splátke hypotéky.
Fixácia úroku je možná na rôzne obdobia, od jedného až po dvadsať rokov. Ako už bolo spomenuté, najčastejšie sú na Slovensku využívané fixácie na 3, 5, alebo 10 rokov.
Čím dlhšiu fixáciu si klient zvolí, tým vyššia je úroková sadzba. Niektoré banky ponúkajú zníženie úroku oproti štandardnej sadzbe, ale podmieňujú to uzatvorením ďalších finančných produktov, ako je napríklad životné poistenie alebo kreditné karty.
Akú fixáciu úroku si vybrať?
Výber fixácie úroku závisí od aktuálnej situácie na trhu, očakávaní inflácie a ekonomického rastu. Najčastejšie sa volia fixácie na tri alebo päť rokov. V rokoch 2019 až 2021 boli historicky najnižšie úroky, čo lákalo ľudí na kratšie fixácie. V dôsledku rastu inflácie však úrokové sadzby výrazne vzrástli, a tí, ktorí si zvolili krátke fixácie, pocítili vyššie splátky.
Dlhšie fixácie, napríklad na 10 rokov, môžu byť výhodné, najmä ak sú úroky vysoké. Splatenie hypotéky medzi obdobiami fixácie stojí poplatok 1 % z aktuálneho zostatku, pričom niektoré banky tento poplatok preplácajú. Ak by úroky klesli, môžno svoju hypotéku refinancovať alebo vyjednať zníženie úroku aj počas obdobia fixácie.
Preplatenosť úveru vs. fixácia úroku
Pri nesprávne zvolenej fixácii, najmä v období nízkych úrokových sadzieb, klient riskuje, že za požičané peniaze zaplatí viac, než by zaplatil pri vhodnej fixácii, ak sa úroky v čase zmenia.
- Rizikom je zvoliť príliš krátku fixáciu, napríklad na 3 roky, a po uplynutí tejto doby čeliť výraznému zvýšeniu úrokov. V takom prípade bude klient za hypotéku platiť viac, než keby si zvolil dlhšiu fixáciu.
- Naopak, ak si zvolí dlhšiu fixáciu, napríklad na 10 rokov s vyšším úrokom, a úrokové sadzby v čase nevzrástli, zaplatí za požičané peniaze viac, než keby si vybral kratšiu fixáciu.
Najvýhodnejšie refinancovanie úveru
| Refinancovanie úveru znamená vyplatenie existujúceho úveru novým, výhodnejším. Hlavným cieľom je znížiť mesačnú splátku a tým ušetriť. |
Okrem toho má refinancovanie hypotéky mnoho ďalších výhod:
- požiadať o navýšenie hypotéky až o 5 % (maximálne 2 000 €) bez dokladovania výšky príjmu
- predĺžiť dobu splácania až na 40 rokov
- zmeniť fixáciu úveru
- a iné produkty a služby súvisiace s hypotékou za výhodnejšie
Celý proces je zvyčajne bez zložitých papierovačiek a dokladovania príjmu.
Kedy je ideálny čas na refinancovanie?
Najlepšie refinancovanie úveru je často možné počas obdobia refixácie, keď klient neplatí banke poplatok za predčasné splatenie úveru. Tento poplatok je zákonom limitovaný na maximálne 1 % zo zostatku úveru.
Refinancovať sa však dá kedykoľvek, pričom treba prepočítať, či sa to skutočne oplatí. Okrem poplatku za predčasné splatenie úveru musí klient rátať aj s ďalšími nákladmi, ako je:
- poplatok za zavkladovanie záložného práva na katastri nehnuteľností
- nový znalecký posudok k nehnuteľnosti
Niektoré banky však v rámci rôznych kampaní preplácajú nové náklady spojené s refinancovaním hypotéky, čo môže uľahčiť hľadanie najlepšieho refinancovania úveru.
Refinancovanie hypotéky – kalkulačka
Ak chce niekto zistiť, koľko môže pri refinancovaní svojej existujúcej hypotéky ušetriť, dá sa použiť jednoduchá online kalkulačka. Tá umožní ľahko porovnať ponuky bánk a zistiť, kde sa refinancovanie hypotéky oplatí najviac.
Refinancovanie úveru a podmienky jednotlivých bánk:
| Poskytovateľ | Pôžička | Úroková sadzba | Mesačná splátka | Preplatená suma | Poplatok za poskytnutie |
|---|---|---|---|---|---|
| Poštová banka | Lepšia splátka | 5,90 % | 91,13 € | 280,68 € | 0,00 € |
| mBank | mPôžička refinančná | 5,90 % | 91,13 € | 280,68 € | 0,00 € |
| Raiffeisen Bank | Refinančná PÔŽIČKA | 5,90 % | 91,13 € | 280,68 € | 0,00 € |
| Tatra banka | Refinančný úver | 5,99 % | 91,25 € | 285,08 € | 0,00 € |
| 365.bank | Pôžička na refinancovanie | 6,00 % | 91,27 € | 285,57 € | 0,00 € |
| Prima banka | Pôžička na splatenie úverov | 6,90 % | 92,49 € | 329,79 € | 0,00 € |
| ČSOB | Spotrebný úver na splatenie úverov | 6,19 % | 91,52 € | 344,87 € | 50,00 € |
| Slovenská sporiteľňa | Moderná pôžička na refinancovanie | 7,99 % | 94,00 € | 383,83 € | 0,00 € |
| VÚB | Pôžička na refinancovanie | 7,20 % | 92,91 € | 404,61 € | 60,00 € |
| UniCredit | PRESTO Úver – Spotrebný úver na refinancovanie | 9,99 % | 96,79 € | 484,35 € | 0,00 € |
Úrokové sadzby hypotéky – od čoho závisia?
Úroková sadzba predstavuje cenu hypotéky a vyjadruje sa v percentách. Pre každého je dôležité získať hypotéku s čo najnižším úrokom, pretože nižší úrok znamená nižšie náklady na splácanie úveru.
| Vedeli ste, že… ? Úroková sadzba zohľadňuje cenu peňazí v čase, keď hypotéku človek uzatvára, čo neznamená, že táto sadzba zostane rovnaká počas celej doby splácania. Faktory ako trhové podmienky a ekonomická situácia môžu ovplyvniť výšku úrokovej sadzby hypotéky a následne aj výšku mesačných splátok. |
Na Slovensku je aktuálne zaznamenaný dlhodobý pokles úrokových sadzieb.
- V roku 2007 bola priemerná úroková sadzba viac ako 6 %.
- V roku 2021 bolo bežné získať hypotéku s úrokom pod 1 %.
- Na jar 2022 však začali úrokové sadzby rásť.
- V marci 2023 dosiahli približne 4 %.
Aktuálne úrokové sadzby hypotéky závisia od situácie na medzibankovom trhu a krokov Európskej centrálnej banky v oblasti inflácie.
Pri refixácii hypotéky môžno požiadať o zmenu dĺžky fixácie, ktorá ovplyvní výšku úrokovej sadzby a mesačnej splátky. Výšku úrokovej sadzby a jej vplyv na splátku si môžno vypočítať pomocou hypotekárnej kalkulačky.
Od roku 2008 tvoríme články týkajúce sa ekonomiky a peňazí. Články tvoríme tak, aby boli jasné a zrozumiteľné pre všetkých čitateľov. Obsah našich článkov má informatívny charakter s prípadnými recenziami a odporúčaniami. Portál Vpeniaze.sk má za cieľ zvýšiť finančnú gramotnosť čitateľov v oblasti peňazí a ekonomiky.
