Ako na výpočet hypotéky? S nezáväzným orientačným výpočtom pomôže hypotekárna kalkulačka. Každý si môže vypočítať online svoju hypotéku, vyskúšať rôzne varianty splatnosti a zoznámiť sa bližšie so vzťahmi medzi jednotlivými parametrami dôležitými pre výpočet výšky hypotéky.
Kľúčové informácie článku
Online kalkulačky umožňujú orientačný výpočet hypotéky a jej mesačnej splátky. Pre presný výpočet je potrebná znalosť viacerých parametrov, ako napríklad cena nehnuteľnosti, vlastné finančné zdroje, výška úrokov a doba splatnosti.
Mladí ľudia spĺňajúci podmienky môžu získať daňový bonus na zaplatené úroky. Podmienkou je príjem do 1,6-násobku priemernej mzdy (3,2-násobku u manželov) a neprenajímanie nehnuteľnosti.
Ako funguje hypotekárna kalkulačka?
Interaktívna hypokalkulačka pracuje s niekoľkými základnými parametrami (cena nehnuteľnosti, vlastné finančné zdroje, výška hypotéky, výška úrokov, splatnosť hypotéky). Prednastavené ukážkové hodnoty prepíše osoba vlastnými údajmi.
Na základe zmeny ktorejkoľvek hodnoty prebehne automatický prepočet všetkých hodnôt vrátane cieľového údaju, ktorým je výška mesačnej splátky. Výsledný výpočet hypotéky ovplyvní osoba aj označením alebo odznačením políčka „Štátny príspevok pre mladých“.
Hypokalkulačka pomôže zorientovať sa v procese výpočtu hypoték a získať základnú informáciu o možnostiach pri vybavovaní hypotekárneho úveru.
Hypotéka pre mladých – kalkulačka
S kalkulačkou hypotéky pre mladých je možné zistiť, aké bývanie si človek môže dovoliť. Kalkulačka hypotéky pre mladých si vyžaduje pár základných informácií:
- Vek žiadateľa: Vek ovplyvňuje maximálnu dobu splatnosti hypotéky, preto ho banka potrebuje vedieť.
- Mesačný príjem: Príjmy sú kľúčové pre posúdenie schopnosti splácať hypotéku.
- Počet detí: Počet detí ovplyvňuje celkové výdavky a tým aj bonitu klienta.
- Aktuálne úvery: Kalkulačka zohľadní aj existujúce úvery a vypočíta celkovú mesačnú splátku.
Na základe týchto informácií kalkulačka hypotéky pre mladých poskytne:
- Maximálnu výšku hypotéky
- Mesačnú splátku
- Úrokovú sadzbu
S kalkulačkou hypotéky pre mladých sa dá získať rýchly a prehľadný sumár možností financovania bývania. Orientačný výpočet výšky hypotéky je teda jednoduchý.
Kalkulačka je len orientačná. Presnú výšku hypotéky a podmienky úveru banka stanoví po individuálnom posúdení.
Štátny príspevok pre mladých
V súčasnosti ide tzv. daňový bonus na zaplatené úroky. Ak spĺňa človek podmienky pre poskytnutie štátneho príspevku pre mladých, môže získať zníženie úrokovej sadzby až o 3 % počas prvých 5 rokov splácania hypotéky (max. zo sumy 50 000 eur).
Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024 platí, že príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o 3,2-násobok.
Daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac 1 200 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia. Táto nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
Výpočet výšky hypotéky
Banky a hypotekárni brokeri používajú pri výpočte hypotekárnych úverov podobné, aj keď podstatne zložitejšie postupy s vyšším množstvom faktorov. Jedným z kľúčových faktorov je tzv. bonita klienta individuálne určovaná podľa interných postupov konkrétnej banky.
Bonitu klienta ovplyvňuje jeho vek, čistý príjem za bankou stanovené obdobie, jeho finančné záväzky (iné úvery, počet vyživovaných detí atď.).
Ďalej je to úroveň vzdelania, odvetvie, v ktorom pracuje, prestíž zamestnávateľa, hodnota založenej nehnuteľnosti, pomer medzi výškou požadovaného úveru a hodnotou celej nehnuteľnosti, doba splatnosti a iné faktory.
Výpočet hypotéky podľa príjmu
Výpočet hypotéky podľa príjmu dáva predstavu o tom, akú najvyššiu sumu si môže mladý človek požičať na financovanie vysneného bývania. Je to dôležitý krok pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti a výbere hypotéky.
Výpočet hypotéky podľa príjmu zahŕňa niekoľko kľúčových faktorov vrátane výšky príjmu, existujúcich dlhov, úrokovej sadzby, doby splácania a pomeru dlhu k príjmu (DTI – debt-to-income ratio). Tieto faktory pomôžu určiť, akú veľkú hypotéku si môžete dovoliť.
Na výpočet je potrebné poznať:
| Termín | Popis |
|---|---|
| Mesačný hrubý príjem | Toto je celkový príjem pred zdanením a inými odpočtami. |
| Mesačný čistý príjem | Toto je príjem po zdanení a iných odpočtoch. |
| Pomer dlhu k príjmu (DTI) | Tento pomer sa používa na určenie, aké percento príjmu ide na splácanie dlhov. |
| Maximálny DTI pre hypotéku | Väčšina veriteľov preferuje, aby DTI bol pod 43 %. To znamená, že maximálne 43 % mesačného príjmu by malo ísť na splácanie dlhov vrátane hypotéky. |
| Maximálna mesačná splátka hypotéky | Toto je maximálna suma, ktorú si môže človek dovoliť platiť každý mesiac na hypotéku, teda 43 % príjmu. |
| Hypotekárna kalkulačka | Na základe maximálnej mesačnej splátky, úrokovej sadzby a doby splácania sa môže vypočítať maximálna výška hypotéky. |
Ak sú dostupné konkrétne údaje (mesačný príjem, existujúce dlhy, úroková sadzba, doba splácania), je už pomerne jednoduché vypočítať presnú výšku hypotéky, ktorú si možno dovoliť.
Z čoho sa skladá hypotéka?
Každá splátka hypotekárneho úveru sa skladá z dvoch základných častí – poskytnutého úveru (istiny) a úrokov. Istina predstavuje peniaze, ktoré klientovi banka požičala a on ich banke vracia. Postupným splácaním hypotéky sa istina znižuje.
Úroky predstavujú cenu pôžičky, resp. finančnú odmenu banke za poskytnutie hypotekárneho úveru. Úroková sadzba sa vyjadruje v percentách za rok (p. a. = per annum). Špeciálnym úrokom je tzv. úrok z omeškania, vopred zmluvne dohodnutý za omeškanie pri splátkach úveru.
Fixná alebo variabilná úroková sadzba?
Banky ponúkajú úročenie hypotekárneho úveru fixnou alebo variabilnou úrokovou sadzbou. Fixná sadzba sa poskytuje na pevne stanovené obdobie (typicky na 1, 2, 3, 5, 15 alebo 20 rokov). Výhodou fixnej úrokovej sadzby je garancia rovnakej výšky splátok počas celého obdobia fixácie.
Variabilná úroková sadzba je naproti tomu pohyblivá – odráža situáciu na hypotekárnom trhu, takže za istých okolností môže byť výhodnejšia (alebo nevýhodnejšia) ako fixná sadzba úrokov. Zmeny úrokovej sadzby ovplyvňujú výšku mesačných splátok a tým priamo aj samotnú cenu hypotéky.
Iné výdavky spojené s hypotékou
Skutočnú cenu hypotéky ovplyvňujú aj poplatky účtované bankou za vybavenie hypotéky a súvisiace s následným vedením hypotekárneho účtu. Pri vybavovaní hypotéky ide v prvom rade o:
- poplatok za znalecký posudok
- poplatky na katastri (výpis z listu vlastníctva na počkanie a kópia katastrálnej mapy)
- vrátane návrhu na vklad do katastra nehnuteľností
Ďalšie náklady sa týkajú poistenia nehnuteľnosti a vyhotovenia kúpno-predajnej zmluvy. Nasleduje poplatok za poskytnutie hypotekárneho úveru, za mimoriadne splátky, za predčasné splatenie úveru a za iné zmeny.
Niektoré banky konkrétne poplatky odpúšťajú, inokedy zabezpečia napr. cenovo výhodnejší znalecký posudok prostredníctvom vlastných špecialistov, takže aj pri výbere tej „správnej“ banky môže klient ušetriť desiatky či stovky eur na poplatkoch za hypotéku.
Hypotéka – porovnanie
Hypotéka porovnanie môže byť dosť komplexné, pretože zahŕňa niekoľko faktorov, ako sú úrokové sadzby, doba splácania, poplatky a podmienky. Tu je prehľad hlavných krokov, ako porovnávať hypotéky:
| Termín | Popis |
|---|---|
| Úrokové sadzby | Toto je kľúčový faktor pri porovnávaní hypoték, pretože ovplyvňuje celkovú sumu, ktorú klient zaplatí za pôžičku. Existujú fixné a variabilné (plávajúce) úrokové sadzby. |
| Fixné sadzby | Úroková sadzba zostáva rovnaká počas celej doby splácania hypotéky. |
| Variabilné sadzby | Úroková sadzba sa môže meniť podľa trhových podmienok. |
| Doba splácania | Toto je obdobie, počas ktorého sa bude hypotéka splácať. Dlhšia doba splácania znižuje mesačné splátky, avšak môže zvýšiť celkové náklady na hypotéku. |
| Poplatky a náklady | Okrem úrokovej sadzby môžu byť s hypotékou spojené aj ďalšie poplatky, ako sú poplatky za spracovanie, poplatky za predčasné splatenie, poistenie a iné administratívne náklady. |
| Podmienky hypotéky | Skontrolovať podmienky hypotéky, ako je možnosť predčasného splatenia, podmienky na refinancovanie a iné klauzuly, ktoré by mohli ovplyvniť schopnosť splácať hypotéku alebo zmeniť podmienky v budúcnosti. |
| Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) | RPMN zahŕňa úrokovú sadzbu a všetky ostatné náklady spojené s pôžičkou, čo poskytne lepší prehľad o celkových nákladoch na hypotéku. |
V tabuľke je základné porovnanie hypoték v rôznych bankách. Ako príklad boli použité parametre:
- výška hypotéky – 100 000 eur
- hodnota nehnuteľnosti – 150 000 eur
- doba splácania – 30 rokov
- fixácia úroku – 5 rokov
- vek žiadateľa – 30 rokov
| Banka | Úroková sadzba | Mesačná splátka |
| VÚB Hypotéka na bývanie VÚB | 4,39 % | 500,17 eur |
| Hypotéka Tatrabanka | 4,49 % | 506,09 eur |
| Účelová mHypotéka | 4,49 % | 506,09 eur |
| Hypotéka bez prekážok SLSP | 4,59 % | 512,05 eur |
| ČSOB účelový úver na bývanie | 4,29 % | 494,28 eur |
| 365.bank hypotéka | 4,25 % | 491,94 eur |
Porovnanie hypoték je iba orientačné, pre presné podmienky je potrebné požiadať banky o posúdenie a ponuku na základe individuálnej situácie. Špeciálnym typom je americká hypotéka, ktorá si nevyžaduje dokladovanie účelu. Podmienky však bývajú menej výhodné ako pri klasickej hypotéke.
Od roku 2008 tvoríme články týkajúce sa ekonomiky a peňazí. Články tvoríme tak, aby boli jasné a zrozumiteľné pre všetkých čitateľov. Obsah našich článkov má informatívny charakter s prípadnými recenziami a odporúčaniami. Portál Vpeniaze.sk má za cieľ zvýšiť finančnú gramotnosť čitateľov v oblasti peňazí a ekonomiky.
