Daň z predaja nehnuteľnosti – kedy sa platí?

Daň z predaja nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších aspektov, ktoré treba zvážiť pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Táto daň môže mať významný vplyv na finančné rozhodnutia, a preto je dôležité rozumieť jej základným princípom.

Daň z predaja nehnuteľnosti, známa aj ako daň z nehnuteľnosti, je daň, ktorá sa platí pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti (domy, byty, pozemky alebo komerčné budovy). Táto daň sa obvykle platí vláde na miestnej alebo národnej úrovni a jej výška sa môže líšiť v závislosti od miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza a jej hodnoty.

Kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti?

Daň z predaja bytu či domu sa platí vtedy, ak daňovník predal nehnuteľnosť na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy. Tento príjem je považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.

Kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti:

• ak daňovník nadobudol príjem z predaja nehnuteľnosti a netýkajú sa ho výnimky
• pokiaľ neubehla stanovená lehota, každý platí daň z predaja nehnuteľnosti do 5 rokov

Zároveň do daňového priznania je možné zaradiť niekoľko typov výdavkov. Aj keď neexistuje nástroj, ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti, tieto výdavky pomôžu jej celkovú výšku znížiť. Do priznania treba zaradiť tieto výdavky:

• kúpnu cenu zaplatenú za nehnuteľnosť
• finančné prostriedky vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti
• zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti
• dodatočné poplatky spojené s predajom nehnuteľnosti, napríklad poplatok realitnej kancelárii, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a i.

Každý výdavok však treba riadne zdokladovať, preto je potrebné všetky dokumenty zachovať. Viac informácií o tom, kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti, poskytuje už samotná Finančná správa.

Kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti?

V niektorých prípadoch môžu byť poskytnuté výnimky alebo úľavy z dane z predaja nehnuteľnosti, napríklad pre prvých kupujúcich, ktorí si kupujú svoj prvý dom. To, či príjem z predaja nehnuteľnosti u daňovníka podlieha zdaneniu a je zdaniteľným príjmom alebo je od dane oslobodený, závisí od posúdenia osobitných podmienok.

Kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti? Od dane sú oslobodené tieto príjmy:

• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) – daň z predaja nehnuteľnosti po piatich rokoch odo dňa jej nadobudnutia
• z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti
• z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku
• z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov
• alebo aj z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov

Bližšie informácie o tom, kedy sa neplatí daň z nehnuteľnosti, si môže občan prečítať na stránkach Finančnej správy Slovenskej republiky.

Ako sa vypočítava daň z predaja nehnuteľnosti?

Výpočet dane z predaja nehnuteľnosti sa zvyčajne zakladá na hodnote nehnuteľnosti. Táto hodnota môže byť určená rôznymi spôsobmi, vrátane odhadu nehnuteľnosti od odborníka na ocenenie nehnuteľností alebo na základe trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Dôležité je poznamenať, že daň môže byť založená na celkovej hodnote nehnuteľnosti alebo na zisku, ktorý dosiahneme pri predaji.

Kto platí daň z predaja nehnuteľnosti? Zvyčajne sú obe strany, teda predávajúci aj kupujúci, zodpovední za platbu dane z predaja nehnuteľnosti. Avšak, konkrétni účastníci obchodu sa môžu dohodnúť na tom, ako sa náklady na daň budú deliť.

Ako sa daň z predaja nehnuteľnosti používa? Dane z predaja bytu či domu sa používajú na financovanie rôznych verejných projektov a služieb na miestnej a národnej úrovni. Tieto projekty môžu zahŕňať výstavbu infraštruktúry, vzdelávanie, zdravotnú starostlivosť a ďalšie dôležité programy, ktoré prispievajú k rozvoju spoločnosti a kvalite života občanov.

Daň z predaja nehnuteľnosti do 5 rokov

Daň z predaja nehnuteľnosti (napríklad bytu) do 5 rokov, známa aj ako krátkodobá kapitálová zisková daň, je špecifický druh dane, ktorý sa vzťahuje na prípady, keď predávame nehnuteľnosť v priebehu prvých piatich rokov jej vlastníctva. Platí sa aj v prípade, že ide o lacné montované domy.

Tento typ dane má za cieľ regulovať a zdaňovať zisky z rýchlych obchodov s nehnuteľnosťami. Tu je niekoľko dôležitých informácií, ktoré by sme mali mať na pamäti v súvislosti s touto daňou:

1. Predaj bytu do 5 rokov: Vzťahuje sa na zisky z predaja nehnuteľnosti po dobu kratšiu ako 5 rokov od jej nákupu. Inými slovami, ak nehnuteľnosť vlastníme menej ako 5 rokov a predáme ju so ziskom, budeme povinní zaplatiť túto daň.
2. Výpočet dane: Obvykle sa počíta zo zisku, ktorý dosiahneme pri predaji nehnuteľnosti. Zisk je rozdiel medzi predajnou cenou nehnuteľnosti a jej pôvodnou nákupnou cenou.
3. Výnimky a úľavy: V niektorých prípadoch môžu byť poskytnuté výnimky alebo úľavy z krátkodobej kapitálovej ziskovej dane. Neexistujú spôsoby, ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti, no existujú spôsoby, ako si ju znížiť.
4. Dôležitosť finančnej prípravy: Pred predajom nehnuteľnosti je dôležité dobre sa pripraviť a zvážiť potenciálne daňové povinnosti. To môže zahŕňať získanie odhadu hodnoty nehnuteľnosti a zohľadnenie všetkých nákladov spojených s predajom.
5. Poradenstvo od odborníkov: Ak máme akékoľvek pochybnosti alebo otázky týkajúce sa dane z predaja nehnuteľnosti, odporúča sa konzultovať s miestnym daňovým poradcom alebo právnym expertom.

Títo profesionáli poskytnú konkrétne rady a pomôžu plánovať predaj tak, aby sa minimalizovali daňové povinnosti.

Ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti?

Daň z predaja nehnuteľnosti sa na Slovensku nedá legálne obísť, ako by si to mohol niekto myslieť. Existujú však legálne spôsoby, ako znížiť daňový záväzok:

1. Predaj po 5 rokoch:

• Najbežnejší a najjednoduchší spôsob je predať nehnuteľnosť po uplynutí 5 rokov od jej nadobudnutia. V tomto prípade je príjem z predaja oslobodený od dane.
• Doba 5 rokov sa počíta od dňa vkladu do katastra nehnuteľností.
• Výnimka: 5-ročná lehota neplatí pre nehnuteľnosti, ktoré boli súčasťou obchodného majetku. V takomto prípade sa daň z predaja vypočíta aj po 5 rokoch.

2. Preukázateľné náklady:

• Znížiť daňový základ je možné aj preukázateľnými nákladmi, ktoré mal majiteľ v súvislosti s nehnuteľnosťou:
  • Náklady na obstaranie: kúpna cena, poplatky za kataster, znalecký posudok, provízia realitnej kancelárie,…
  • Náklady na údržbu a rekonštrukciu: opravy, renovácie, zateplenie,…
  • Náklady na financovanie: úroky z hypotéky,…
  • Náklady na predaj: provízia realitnej kancelárie, právne služby,…
• Dôležité je všetky výdavky preukázať dokladmi.

Pred akýmkoľvek krokom sa odporúča konzultovať s daňovým poradcom, ktorý poradí v danej, konkrétnej situácii a pomôže minimalizovať daňové zaťaženie.

Otázka, „ako obísť daň z predaja nehnuteľnosti“ je preto zbytočná a navyše obchádzanie daňových povinností je nezákonné a neetické.

Daň z predaja pozemku

Na daň z predaja pozemku sa vzťahujú rovnaké podmienky, ako na daň z predaja akejkoľvek inej nehnuteľnosti. Výšku dane okrem všetkých spomenutých podmienok ovplyvňuje aj to, aké má osoba postavenie. Teda či ide o fyzickú alebo právnickú osobu.

Čo sa týka dane z predaja pozemku, je dôležité vedieť pozemok správne zaradiť. Vlastník by mal vedieť, o aký typ ide:

• orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty
• záhrady
• zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy
• lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy, rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy
• stavebné pozemky

Predmetom dane z pozemkov nie sú napríklad pozemky alebo ich časti, ktoré sú zastavané stavbami, (ktoré sú predmetom dane zo stavieb alebo dane z bytov), pozemky na ktorých sú postavené pozemné komunikácie (s výnimkou verejných účelových komunikácií, a celoštátne železničné dráhy a regionálne železničné dráhy), či pozemky zastavané stavbami, ktoré nie sú predmetom dane zo stavieb.

Kalkulačka dane z predaja nehnuteľnosti

Kalkulačka dane z predaja nehnuteľnosti môže byť užitočným nástrojom na odhad výšky dane, ktorá by sa mala zaplatiť pri predaji nehnuteľnosti.

Na Slovensku existuje viacero online kalkulačiek, ktoré pomôžu s výpočtom dane z predaja nehnuteľnosti. Napríklad na stránke:

Peniaze.sk:

• Táto kalkulačka je jednoduchá a prehľadná.
• Stačí zadať nákupnú cenu, predajnú cenu a informáciu o tom, či sa predáva nehnuteľnosť po 5 rokoch od nadobudnutia.
• Kalkulačka následne vypočíta výšku dane z príjmu a odvodov do zdravotnej poisťovne.

Výsledok z online kalkulačky je len orientačný. Pre presný výpočet dane z predaja nehnuteľnosti sa odporúča konzultovať s daňovým poradcom.

Na čo si dávať pozor pri predaji nehnuteľnosti?

Predaj nehnuteľnosti je dôležitým rozhodnutím a procesom, ktorý môže byť pomerne zložitý. Je dôležité si dávať pozor na niekoľko kľúčových aspektov, aby sme zabezpečili úspešný predaj a minimalizovali možné komplikácie.

Je dôležité stanoviť realistickú predajnú cenu nehnuteľnosti na základe aktuálneho trhu a miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Príliš vysoká cena môže odradiť potenciálnych kupcov, zatiaľ čo príliš nízka cena môže znížiť našu návratnosť z investície.

Je potrebné zabezpečiť všetku potrebnú dokumentáciu týkajúcu sa nehnuteľnosti, vrátane jej právnej histórie, platobných náležitostí, zmlúv a iných dokumentov, ktoré môžu byť relevantné pre potenciálnych kupcov. Dôležitá je napríklad aj rezervačná zmluva.

Bude potrebné vyjednávať so záujemcami o kúpe nehnuteľnosti. Je dôležité mať na pamäti, že nie všetko je iba o cene. Mohlo by ísť aj o ďalšie dohody, napríklad týkajúce sa lehoty na presťahovanie alebo zariadení, ktoré budú v nehnuteľnosti ponechané.

Konzultovať s právnym poradcom a daňovým poradcom, aby sa uistilo, že je predajca dobre informovaný o všetkých daňových a právnych povinnostiach, ktoré sa týkajú predaja nehnuteľnosti.

Ak sa dohodnú na podmienkach predaja, je dôležité mať správnu a právne záväznú zmluvu. Zmluva by mala obsahovať všetky dohodnuté podmienky a termíny. Pred akýmkoľvek uzatvorením obchodu si treba overiť identitu a bonitu kupujúceho, aby sa vyhlo možným podvodom alebo finančným problémom.

Predaj nehnuteľnosti je dôležitým krokom, ktorý si vyžaduje starostlivosť a pozornosť vo viacerých oblastiach. Dôkladná príprava a konzultácia s odborníkmi môžu zabezpečiť, že predaj prebehne bez komplikácií a dosiahnu sa najlepšie možné výsledky.