Hypotéka a rozvod – aké sú možnosti

Uzavretie manželstva sa zvyčajne spája s láskou až za hrob a doživotným zväzkom dvoch ľudí. Predstavy sú to ideálne. No mnohé páry sa počas svojho života stretnú s problémami, ktoré považujú za neriešiteľné. Veľká láska sa postupne vytráca, nezhody a problémy pribúdajú, čo vedie k tomu, že niektoré páry sa rozhodnú pokračovať v životnej púti oddelene.

Rozvod manželstva je náročná životná etapa, ktorá sa spája s rozdelením starostlivosti o deti, rozdelením majetku či vysporiadaním spoločných dlhov.

Rozvodovosť stúpa, majetok je najčastejšie rozdelený na polovicu

Podľa štatistík pripadá na Slovensku na 100 manželstiev až 31 rozvodov, pričom rozvodovosť má stúpajúci trend. Najviac manželstiev sa rozvádza na západe našej krajiny – v Bratislavskom a Trnavskom kraji.

Na rozdiel od zahraničia predmanželské zmluvy nie sú u nás rozšírené a u väčšiny párov je manželský zväzok spojený s tzv. bezpodielovým spoluvlastníctvom. Vďaka tomu sú všetok majetok, ale aj dlhy nadobudnuté počas manželstva, spoločným vlastníctvom oboch manželov.

Rozvodové konanie je preto spojené s vysporiadaním majetku a záväzkov manželov. To môže byť uskutočnené na základe vzájomnej dohody manželov alebo pokiaľ sa manželia nevedia dohodnúť, na rozhodnutí súdu.

Najčastejším rozhodnutím súdu o vysporiadaní manželstva, s akým sa v praxi stretávame, je jeho rozdelenie rovným dielom. To znamená, že vlastníctvo nehnuteľnosti je rozdelené na polovicu, ale taktiež aj splácanie prípadnej hypotéky.

Splácať ju majú povinnosť obaja. A to aj v prípade, ak sa jeden z páru rozhodne odsťahovať a nehnuteľnosť nevyužívať. Veriteľa, teda banku, tieto vzťahy vôbec nebudú zaujímať.

Práve z tohto dôvodu sa oplatí s bývalým partnerom uzavrieť dohodu, na základe ktorej si môžete vysporiadanie hypotéky prispôsobiť vašej situácii. Vysporiadanie majetku po rozvode totiž môže byť aj zdĺhavé a psychicky náročné.

1. Predaj nehnuteľnosti a predčasné splatenie hypotéky

Pokiaľ ani jeden z manželov nemá záujem naďalej využívať nehnuteľnosti, prípadne sa manželia nevedia dohodnúť, komu by nehnuteľnosť mala ostať, najjednoduchším riešením je predaj nehnuteľnosti a predčasné vyplatenie hypotéky. Banka ako veriteľ musí byť o tejto skutočnosti informovaná a predaj odsúhlasiť.

Pri aktuálnom vývoji realitného trhu, môže byť predaj nehnuteľnosti veľmi výhodný a okrem toho, že manželia splatia svoje záväzky, môžu získať aj finančné prostriedky navyše. Tie sa rozdelia na základe bezpodielového vlastníctva.

Banka obvykle nemá problém s týmto spôsobom vysporiadania hypotéky a predaj schváli. Treba však počítať s tým, že pokiaľ sa rozhodnete o predčasné splatenie hypotéky v čase jej fixácie, toto vysporiadanie bude spojené s poplatkami za predčasné splatenie. A tie môžu nemilo prekvapiť, nakoľko môže ísť aj o niekoľko percent zostávajúcej dlžnej čiastky.

2. Predaj nehnuteľnosti vrátane hypotéky

Ďalšou možnosťou, ako naložiť s nehnuteľnosťou zaťaženou hypotékou je jej predaj spolu s hypotékou. Podobne, ako pri predchádzajúcej možnosti, aj táto podlieha schváleniu zo strany banky. Nový kupec musí spĺňať prísne kritéria stanované bankou pre poskytnutie hypotéky.

Táto možnosť síce predstavuje ideálny spôsob, ako sa vyhnúť sankciám za predčasné splatenie hypotéky, no taktiež býva spojená s poplatkom banke za prevedenie dlhu. Navyše nájsť vhodného kupca môže byť problém. Nádejný kupec nemusí spĺňať bankou stanovené podmienky, či niekoľko ročná hypotéka už nemusí byť konkurencieschopná aktuálnym výhodnejším podmienkam a o jej prevzatie nebude mať nikto záujem.

3. Prenesenie záložného práva pri hypotéke na inú nehnuteľnosť a predaj nehnuteľnosti

Poslednou možnosťou, ako predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, je prenesenie hypotéky na inú nehnuteľnosť a následný predaj pôvodnej nehnuteľnosti už bez zaťaženia. Táto možnosť predaja nehnuteľnosti je najjednoduchšia, nakoľko sa nehnuteľnosť predáva bez záložného práva, no zároveň môže rozvedeným manželom priniesť komplikácie pri vysporiadaní sa.

Predsa len, treba mať možnosť ručiť za hypotéku novou nehnuteľnosťou v podobnej hodnote ako bola tá pôvodná. A zároveň neručiť už spoločne.

Riešením môže byť prenesenie hypotéky na nehnuteľnosť, ktorú vlastní niekto z rodiny jedného z partnerov a následné vyplatenie hypotéky z financií získaných z predaja.

To ale predstavuje v porovnaní s predajom nehnuteľnosti založenej hypotékou a následným predčasným splatením hypotéky, zbytočne len viac byrokracie. Oplatí sa však v prípade, ak z akéhokoľvek dôvodu je problém s predajom nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou, nakoľko takto vecné bremeno odpadá.

Pokiaľ hypotéku nechcete splatiť predčasne, možno situáciu riešiť prenesením hypotéky na novú nehnuteľnosť, ktorú si kúpi jeden z partnerov a zároveň finančné vyrovnanie sa s partnerom po predaji pôvodnej nehnuteľnosti.

4. Prenesenie hypotéky na jedného z manželov

Ak jeden z manželov prejaví záujem nehnuteľnosť naďalej využívať a pokračovať v splácaní hypotéky, ako vhodné riešenie možno považovať vyplatenie druhého z páru a prepísanie hypotéky na partnera, ktorému ostane vlastníctvo nehnuteľnosti. Takéto riešenie znie jednoducho, ale napriek tomu má viacero podmienok.

Partner, ktorý si hypotéku prenechá, musí mať dostatočnú bonitu na to, aby mohol byť jediným dlžníkom hypotéky, čo často býva problém. Riešením v tomto prípade môže byť prizvanie nového spoludlžníka, ktorý nahradí pôvodného. Môže to byť rodinný príslušník či nový partner.

Problém môže spôsobiť taktiež aj povinnosť vyplatiť partnera, nakoľko partner nemusí mať dostatok financií. Túto situáciu možno vyriešiť prenechaním svojho podielu na inom majetku, ktorý tvoril bezpodielové vlastníctvo v príslušnej hodnote.

5. Pokračovanie v spoločnom splácaní hypotéky

Pokračovanie v splácaní hypotéky oboma manželmi predstavuje najideálnejšie riešenie z pohľadu banky, avšak z pohľadu bývalých manželov nie je ideálnym ani náhodou. No občas môže byť tým jediným. V tomto prípade sú presne upravené práva manželov k nehnuteľnosti, rovnakým dielom a taktiež podiel na splácaní hypotéky, taktiež obaja rovnakým dielom.

Spoločné splácanie hypotéky býva komplikované najmä tým, že rozvedení manželia už naďalej nechcú obývať spoločnú domácnosť, aj keď k nej majú rovnaké právo. Riešením môže byť prenájom nehnuteľnosti. Či už jednému z dvojice, ktorý bude platiť partnerovi mesačný nájom alebo cudzej osobe.

Záver

Možností, ako vykľučkovať z nepríjemnej situácie v podobe spoločnej hypotéky po rozvode je viacero. Vo väčšine prípadov banka nemá problém so schválením dohody, ktorú uzavreli bývalí manželia, teda pokiaľ to pre ňu znamená splácanie záväzku tak, ako aj doteraz.

Vašu dohodu o vysporiadaní dlhov však musí najskôr schváliť súd, až následne ju môžete predložiť banke. Potom je už len na nej, či váš návrh o vysporiadaní záväzkov bude akceptovať.

Dohodnúť sa s bývalým partnerom na spôsobe vysporiadania svojich záväzkov, je najrozumnejší spôsob, ako sa so spoločnými dlhmi vysporiadať. Hoci emócie pri rozvode bývajú často horúce, je v tomto prípade rozumnejšie ich utíšiť a postaviť sa k veci ako rozumní ľudia.

Rozhodnutie súdu býva v mnohých prípadoch nevýhodnejšie, než rozumne uzavretá dohoda oboma stranami. Pri navrhovaní dohody je možné využiť pomoc finančného poradcu a právnika, ktorí pomôžu dohodu uzavrieť tak, aby obe strany boli spokojné a zároveň bola finančne najvýhodnejšia.