Koniec fixácie hypotéky – čo robiť a aké sú možnosti

S hypotékou sú spojené rôzne aspekty, ktoré ovplyvňujú financie a rozhodnutia domácností. Jedným z kľúčových faktorov je fixácia úrokovej sadzby. Keď nastane koniec fixácie hypotéky, nastáva čas na riešenie optimálnej stratégie pre ďalší krok.

Aký vplyv má rozhodnutie o refinancovaní, predčasnom splatení alebo pasívnom čakaní na vývoj úrokových sadzieb? Rozhodne pomôže porovnanie hypoték a správny výpočet samotnej hypotéky.

Refinancovanie a zmeny v úrokových sadzbách hypotéky

V priebehu rokov 2023 a 2024 nastal koniec fixácie hypotéky pri 47 % zo všetkých aktuálne splácaných hypoték. To sú posledné údaje Národnej banky Slovenska. S najnovšími vyjadreniami Európskej centrálnej banky (ECB), ktorá očakáva pohyby hypoték okolo 5–5,5 %, je jasné, že na hypotekárnom trhu prichádzajú zmeny.

Zmeny v úrokových sadzbách hypotéky sa teda dotknú významného percenta hypotekárnych úverov, preto je nevyhnutné pripraviť sa na potenciálne výkyvy. Zistenie, ako efektívne zvládnuť túto situáciu, a pochopiť všetky možnosti sú kľúčové pre každého klienta.

Ak by sa človek chcel dozvedieť o aktuálnych ponukách bánk a poradiť si s tým, čo je výhodné alebo nevýhodné, odporúča sa to konzultovať s kvalitným finančným poradcom. Tento odborník pomôže správne posúdiť situáciu a nájsť optimálne riešenia.

Stratégie na konci fixácie úrokovej sadzby

Aké sú možnosti na konci fixácie úrokovej sadzby? Na tento vývoj je dôležité sa pripraviť, vrátane zvyšujúcej sa inflácie a rastúcich cien za energie.

1. Reštart hypotéky	Požiadať aktuálnu banku o „reštart“ hypotéky, ktorý zahŕňa novú úrokovú sadzbu a možnosť nastavenia nového obdobia fixácie.
2. Refinancovanie hypotéky	Ak klient nie je spokojný s ponukou súčasnej banky, môže zvážiť refinancovanie hypotéky v inej banke, pričom niektoré poskytujú možnosť odloženia čerpania o 6–12 mesiacov.
3. Spojenie úverov	Spočíva v refinancovaní aktuálnej hypotéky a spojení s ďalšími úvermi, ako napríklad spotrebným úverom alebo stavebným úverom.
4. Predĺženie lehoty splácania hypotéky	Zvážiť predĺženie lehoty splácania hypotéky na 30 rokov, čím sa zníži mesačná splátka hypotéky. Túto možnosť je možné uplatniť v súčasnej banke alebo pri refinancovaní.
5. Správne nastavenie životného poistenia	Ak má klient banko-poistenie vrátane životného poistenia zahrnutého v splátke hypotéky, mal by zvážiť jeho osobitné uzatvorenie, čo môže viesť k nižším nákladom alebo lepším podmienkam.
6. Mimoriadna splátka na hypotéku pri výročí fixácie	Využiť možnosť vloženia mimoriadnej splátky do hypotéky pri výročí fixácie úrokovej sadzby, aby sa eliminovalo zvýšenie mesačnej splátky.
7. Odkladanie na novú splátku	Pripraviť sa na novú splátku už dnes tým, že si bude klient odkladať navýšenú sumu na sporiaci účet, aby sa vyhol neočakávaným nákladom.
8. Revízia aktuálnych zmlúv	Prehodnotiť a skontrolovať aktuálne zmluvy, aby klient ušetril na poplatkoch a mohol ich mať nastavené výhodnejšie.

Mimoriadna splátka hypotéky

Aký je prínos a riziko mimoriadnych splátok pri hypotéke? Táto otázka zaujíma mnohých klientov, najmä pri zvyšovaní úrokov v bankách. Mimoriadne splátky hypotéky predstavujú jednu z alternatív, ale ich využitie vyžaduje premyslený prístup.

Rozličné spôsoby mimoriadnej splátky hypotéky

Existujú rôzne možnosti, ako môžu klienti využiť mimoriadne splátky hypotéky na zmiernenie vplyvu nárastu úrokov v bankách.

• Realizovať mimoriadnu splátku pri výročí fixácie, kedy banky musia túto možnosť umožniť bez poplatku. Výsledkom môže byť nižšia mesačná splátka alebo skrátenie doby splácania.
• Realizovať mimoriadnu splátku hypotéky do výšky 20 % z dlhu/požičanej sumy každý rok, pri výročí podpisu hypotéky. Pravidelné splátky v tejto forme môžu poskytnúť klientom dodatočnú flexibilitu.

Legislatívne zmeny a ich vplyv

Parlament schválil novelu zákona o úveroch na bývanie, ktorá od septembra 2023 umožňuje spotrebiteľom predčasne splácať úver bez poplatkov. Toto umožnenie mesačných splátok vo výške 2,5 % istiny mesačne však vyvoláva obavy o možné zvýšenie nákladov na hypotéky. Niektorí odborníci varujú, že by to mohlo viesť k vyšším úrokom hypoték, čo by postihlo súčasných aj budúcich dlžníkov.

Účel mimoriadnych splátok hypotéky a ich ekonomický kontext

Účel mimoriadnych splátok hypotéky musí byť premyslený a zohľadňovať aktuálnu rezervu, infláciu a cash-flow. Je nad tým dôležité uvažovať v kontexte vlastných finančných cieľov. Pri nedostatočnej rezerve sa odporúča opatrnosť, keďže je výhodnejšie mať vyššiu hypotéku a zároveň rezervu.

Kedy sa oplatí predčasné splatenie hypotéky?

Predčasné splatenie hypotéky môže byť výhodné, ale vyžaduje premyslený prístup.

Plánovanie predčasného splatenia hypotéky	Predčasné splatenie hypotéky je možné kedykoľvek, no existuje rozdiel v poplatkoch v závislosti od termínu a výšky splátky. Bez poplatku je možné hypotéku splatiť pri uplynutí doby fixácie úrokovej sadzby alebo ak predčasné splatenie nepresiahne 20 % istiny hypotéky v mesiaci pred výročím zmluvy.
Postup pri predčasnom splatení hypotéky	1. Ak chce dlžník splatiť hypotéku bez poplatkov, mal by si naplánovať termín tak, aby padol na výročie fixácie. 2. Požiadať písomne o predčasné splatenie, najlepšie prostredníctvom finančného poradcu. Banka poskytne potrebné informácie a vyčíslia zostatok hypotéky. 3. Na stanovený termín uhradiť zostatok hypotéky a počkať na potvrdenie o zániku pohľadávky, ktoré treba odniesť na kataster nehnuteľností.
Možnosti požiadania o predčasné splatenie hypotéky	Žiadosť o predčasné splatenie hypotéky je možné podať rôznymi spôsobmi, vrátane online formulára, infolinky, aplikácie, písomne alebo osobne na pobočke banky.
Výhody a nevýhody predčasného splatenia hypotéky	Výhody: Predčasné splatenie hypotéky vylučuje mesačnú splátku z rozpočtu, uvoľňuje finančné prostriedky a šetrí peniaze na úrokoch. Nevýhody: Hypotéka viaže veľkú časť likvidity, čo môže obmedziť prístup k hotovosti. Peniaze použité na predčasné splatenie by mohli priniesť vyššie príjmy pri investovaní.
Poplatky za predčasné splatenie hypotéky	Poplatok za predčasné splatenie hypotéky je maximálne 1 % zo sumy v čase žiadosti. Zákon zakazuje bankám požadovať poplatky, sankcie alebo náhrady, ak splatenie nepresiahne 20 % istiny hypotéky.

Ako dosiahnuť lepšie úroky na hypotékach?

V období pred koncom fixácie úrokových sadzieb je kľúčové byť aktívny a pripravený dosiahnuť výhodnejšie podmienky. Odborník odporúča klientom začať sa zaujímať o svoju situáciu skôr než dva mesiace pred výročím fixácie, najmä ak sa očakáva nárast úrokových sadzieb. Pri oznámení od banky už môže byť neskoro.

• Monitorovanie vývoja úrokov na hypotékach:
  • Rastúce úroky hypoték môžu viesť k zvýšeniu splátok, preto je dobré byť pripravený. Ak má klient hypotéku, odporúča sa začať odkladať sumu, o ktorú by mohla stúpnuť splátka hypotéky. Tým si môže overiť vplyv na rozpočet a vytvoriť si rezervu.

• Komunikácia so svojou bankou o úrokoch na hypotéke:
  • Niektoré banky sú schopné klientom upraviť ponuku tak, aby bola výhodnejšia, nielen pri výročí fixácie, ale kedykoľvek. Aktívni klienti, ktorí využívajú služby banky, môžu získať lepšie ponuky.

• Refinancovanie hypotéky u iných bánk:
  • Pri výročí fixácie môže byť refinancovanie výhodné bez poplatku. Ak iná banka ponúka nižšie úroky hypoték, je rozumné uvažovať o refinancovaní a prípadnom predĺžení doby splácania. Treba však zohľadniť vek dlžníka, metodiku danej banky a to, že hypotéka by mala byť splatená do určitého veku.

Refinancovanie a navýšenie hypotéky v tej istej banke

Refinancovanie hypotéky – proces, pri ktorom klient vyplatí súčasný úver novým, nadobúda na popularite v snahe získať výhodnejšie podmienky. Zníženie mesačnej splátky je jeho hlavným cieľom. Vo väčšine prípadov sa nad touto možnosťou aktívne uvažuje pri skončení fixácie úrokovej sadzby. Ale prečo zvažovať refinancovanie hypotéky v tej istej banke?

Výhody refinancovania v tej istej banke s navýšením hypotéky	Jednou z najvýraznejších výhod je možnosť požiadať o navýšenie hypotéky bez dokazovania výšky príjmu. V niektorých prípadoch je možné predĺžiť dobu splácania až na 40 rokov. Najlepšie to je pre situáciu, keď má klient v danej banke aj osobný účet.
Dohoda o nižšej úrokovej sadzbe	Refinancovanie hypotéky v tej istej banke prinesie väčšiu pravdepodobnosť dohody vzhľadom na nižšie úrokové sadzby. Aktívne prispievanie na sporiaci účet či investovanie prostredníctvom banky môže byť ďalším faktorom, ktorý môže ušetriť čas pri jednaní o výhodných podmienkach.
Zmena záložného práva a poplatky	Pri zmene záložného práva, teda výmene pôvodnej nehnuteľnosti za inú, môže byť refinancovanie v pôvodnej banke výhodné, nakoľko banky účtujú vysoké poplatky za zmenu zmluvných podmienok.
Aktuálna životná situácia a vzrastajúce úroky v bankách	Rozhodnutie o refinancovaní môže byť motivované aktuálnou životnou situáciou. Rastúce úroky hypoték a výrazný pokles objemu hypoték znamenajú, že banky sa snažia udržať si klientov. Vyjednávanie v pôvodnej banke môže byť výhodné vzhľadom na ich snahu udržať si existujúcich klientov.
Dohoda o podmienkach	Odborníci odporúčajú overiť si ponuku inej banky a porovnať podmienky pred rozhodnutím o refinancovaní. Zákon umožňuje refinancovanie hypotéky v tej istej banke bez poplatku, čo poskytuje flexibilitu pri výbere najvýhodnejšej ponuky.

Zmena podmienok hypotéky je legitímna a odporúča sa, keďže sa finančné trhy neustále menia. Aj keď nie je vždy najvýhodnejšie zostať v pôvodnej banke, je dôležité zvážiť všetky možnosti. Prehodnotenie úrokovej sadzby, overenie aktuálnych ponúk a možnosť získania výhodných podmienok sú dôležité kroky pred rozhodnutím o refinancovaní hypotéky.

Optimálna fixácia úroku pri hypotéke

Fixácia úroku na hypotéke je kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim celkové náklady na hypotéku. Dôkladná úvaha nad dobu fixácie môže ušetriť nemalé finančné prostriedky. Fixácia úroku je obdobie, počas ktorého banka nesmie bez súhlasu klienta meniť úrokovú sadzbu hypotéky. Je kritická pre rozhodovanie o tom, koľko nakoniec za hypotéku dlžník zaplatí.

Banka môže meniť úrokovú sadzbu len po skončení fixácie, kedy klient dostane návrh na ďalšie fixované obdobie. Klient má dostatok času na rozhodnutie, či prijme navrhovaný úrok, zvolí inú dobu fixácie alebo vyjedná s bankou lepšie podmienky.

Rôznorodosť fixácií úroku

Fixáciu úroku možno zvoliť od 1 do 20 rokov, pričom dostupné možnosti sú 3, 5, 7, 10, 15, a 20 rokov. Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšia fixácia, tým vyššia úroková sadzba.

Niektoré banky ponúkajú zľavy pri fixáciách úroku, avšak môžu byť podmienené uzatvorením ďalších finančných produktov, ako sú poistenie, sporenie či kreditné karty. Treba starostlivo zvážiť, či sú tieto výhody skutočne výhodné.

Dlhodobo sa najčastejšie volia fixácie na 3 alebo 5 rokov. Voči histórii nízkych úrokových sadzieb v rokoch 2019 až 2021 však môžu byť výhodnejšie dlhšie fixácie.

Pri rozhodovaní o fixácii úroku je dôležité aktívne vyjednávať s bankou a byť pripravený na refinancovanie hypotéky, ak sa výhody menia. Banka často preplatí poplatok za prevod hypotéky, ak klient sústavne vyjednáva o lepších podmienkach.

Porovnanie hypoték a refinancovanie úveru

Refinancovanie úveru je proces splatenia súčasného úveru prostredníctvom finančných prostriedkov získaných z nového úveru. Najčastejšie sa refinancuje hypotéka, najmä pri skončení fixácie úrokových sadzieb. Banky klientom zasielajú oznámenia o nových úrokových sadzbách dva mesiace pred skončením fixácie. Klienti potom môžu buď akceptovať novú sadzbu, alebo refinancovať hypotéku u iného poskytovateľa s výhodnejšou sadzbou.

Nižšie je porovnanie hypoték na refinancovanie úveru od dostupných bánk. Všetky údaje sú uvedené pre hypotéku s výškou 60 000 €, hodnotou nehnuteľnosti 86 000 € a dobou splácania 20 rokov s fixáciou úroku na 3 roky.

Banka	Pôžička	Úroková sadzba	Mesačná splátka	Preplatená suma
Fio banka	Fio hypotéka na refinancovanie	3,98 %	362,96 €	27 109,49 €
Prima banka	Hypotéka na splatenie úverov	4,00 %	363,59 €	27 261,17 €
365.bank	Hypotéka na refinancovanie	4,05 %	365,17 €	27 641,03 €
UniCredit	Hypoúver Invest na splatenie úveru	4,19 %	369,62 €	28 709,58 €
ČSOB	Hypotéka na splatenie úverov	4,29 %	372,82 €	29 477,29 €
VÚB	VÚB Hypotéka refinančná	4,39 %	376,04 €	30 248,70 €
Tatra banka	Refinančná hypotéka	4,49 %	379,27 €	31 023,80 €
BKS Bank	Refinančná hypotéka	4,50 %	379,59 €	31 301,51 €
Slovenská sporiteľňa	Hypotéka na refinancovanie	4,99 %	395,64 €	34 954,10 €
mBank	mHypotéka refinančná	5,34 %	407,33 €	37 759,00 €

Refinančná kalkulačka: Výpočet najlepších hypoték

Refinančná kalkulačka je nenahraditeľným nástrojom pri výpočte hypotéky a rozhodovaní o výhodnosti výmeny starého úveru za nový. Dôležité je pred samotným výpočtom získať relevantné informácie o súčasnom úvere – buď z internetbankingu alebo priamo od poskytovateľa.

Takýto výpočet hypotéky neponúka len povrchný prehľad, ale ukáže, či úspora na úrokovej sadzbe do konca fixácie postačuje na pokrytie poplatku za predčasné splatenie a ostatných nákladov spojených s refinancovaním hypotéky.

Refinančná kalkulačka poskytuje jasný obraz o tom, či je refinancovanie pre klienta výhodné a či ide o najlepšiu hypotéku. Započítava všetky relevantné faktory a umožňuje informované rozhodnutie o tom, či sa vydať cestou výmeny hypotéky pre lepšie podmienky na trhu.

Tatra banka a refinančná hypotéka

V Tatra banke banke je možné získať výhodnú úrokovú sadzbu od 4,29 % p.a. s 5-ročnou fixáciou a využiť výhody Programu odmeňovania^TB Hypotéka, vrátane až 100 % zľavy z poplatku za úver. Klient teda môže vymeniť svoju existujúcu hypotéku refinančnú hypotéku od Tatra banky a využiť tak online sledovanie žiadosti o úver a rýchle vybavenie zmien až do 100 % hodnoty zabezpečenia.

Výhody refinančnej hypotéky Tatra banky

• Výhodná úroková sadzba: Začína sa na 4,29 % p.a.
• Fixácia úroku: Možnosť 5-ročnej fixácie pre väčšiu istotu.
• Zľava z poplatku za úver: Až 100 % zľava s Programom odmeňovaniaTB Hypotéka.
• Online sledovanie žiadosti: Jednoduchý prístup k informáciám o svojej žiadosti.
• Flexibilita hodnoty zabezpečenia: Až do 100 % hodnoty zabezpečenia.

Program odmeňovania od Tatra banka hypotéky

Čím viac produktov z ponuky banky si klient zvolí, tým nižšia môže byť úroková sadzba na refinančnej hypotéke.

• Najvyššia zľava: 0,2 % p.a. z úrokovej sadzby pri využívaní 2 ďalších produktov.
• Jednoduchá zľava: 0,1 % p.a. pri využívaní 1 ďalšieho produktu.
• Štandardná úroková sadzba: Pre tých, ktorí nevyužívajú žiadne ďalšie produkty.

Tatra banka pri hypotéke vyhodnocuje splnenie podmienok pre zvýhodnenie úrokových sadzieb počas 3 ucelených kalendárnych mesiacov pred a po poskytnutí úveru.