Maximálna výška hypotéky – koľko si možno požičať a koľko to bude stáť

Mnohí ľudia zvažujú kúpu nehnuteľnosti, ako aj možnosť hypotekárneho úveru. Jedným z hlavných faktorov, ktoré ovplyvňujú schválenie hypotéky, je príjem. Maximálna výška hypotéky, ktorú môže človek získať, závisí od jeho príjmov a ďalších faktorov, ako je schopnosť splácať a stav financií.

---

Obsah článku

---

Banky a iné finančné inštitúcie vyžadujú, aby mesačné splátky neprekračovali určitý percentuálny podiel príjmu. Tento podiel sa zvyčajne pohybuje medzi 25 % až 35 % hrubého mesačného príjmu. To znamená, že ak má žiadateľ vyšší príjem, môže si dovoliť vyššiu hypotéku. Ako presne funguje výpočet maximálnej výšky hypotéky?

Faktory ovplyvňujúce maximálnu výšku hypotéky

Mnohí zisťujú, akú výšku hypotéky by mohli získať. Na túto otázku nie je jednoduchá odpoveď, pretože maximálna výška hypotéky sa líši u každého klienta a závisí od mnohých faktorov. Bez podrobných informácií nie je možné určiť presnú sumu. Ako teda banka vypočíta hypotéku a čo všetko ovplyvňuje jej maximálnu výšku?

Príjem a jeho pôvod	Jedným z kľúčových faktorov, ktoré ovplyvňujú maximálnu výšku hypotéky, je príjem a jeho charakter. Banky majú záujem o klientovu schopnosť splácať, či už je zamestnaný na dobu neurčitú alebo podniká. Príjem zamestnanca na dobu neurčitú môže byť v niektorých prípadoch výhodnejší v porovnaní so samostatne zárobkovo činnými osobami.
Bonita klienta	Ďalším dôležitým faktorom je bonita klienta. Banka musí posúdiť, či žiadateľ dokáže úver splácať a v akej výške. Zohľadňuje sa platobná morálka, či splácal splátky minulých úverov včas a či nemá nezaplatené dlhy voči Sociálnej poisťovni alebo iným veriteľom. Banka tiež zvažuje rodinný stav, počet detí, typ pracovnej zmluvy a miesto zamestnania.
Ďalšie faktory	Okrem príjmu a bonity sa berú do úvahy aj ďalšie faktory. Maximálna výška hypotéky môže byť ovplyvnená aj zabezpečením úveru, čiže hodnotou nehnuteľnosti, ktorú žiadateľ ponúka ako záruku. Banka zvažuje aj príjem zo zahraničia, ktorý môže zvýšiť riziko pre banku a tým aj výšku hypotéky.

Hypotéka podľa príjmu – aké príjmy banky akceptujú?

Pravidelný príjem je teda kľúčovým faktorom pri schvaľovaní hypotéky. Banky vyžadujú preukázateľné finančné zdroje, ktoré zabezpečia pravidelné splácanie úveru. Avšak okrem klasického zamestnaneckého príjmu existujú aj ďalšie typy príjmov, ktoré môžu banky prijať, hoci nie všetky sú rovnako akceptované.

• Príjem zo zamestnania: Zamestnanie na Slovensku po dobu minimálne 3 mesiacov.
• Dôchodky: Starobný, invalidný, výsluhový, vdovský/ vdovecký.
• Rodičovský príspevok: Za určitých podmienok.
• Doktorandské štipendium.
• Príjem z prenájmu nehnuteľnosti: Za určitých podmienok.
• Príspevok na opatrovanie.
• Príjmy z diét a cestovných náhrad: Za určitých podmienok.

Výpočet hypotéky podľa príjmu živnostníka

Výpočet hypotéky podľa príjmu živnostníka na Slovensku zahŕňa niekoľko kľúčových faktorov, ktoré ovplyvňujú schválenie a výšku hypotéky. Banky posudzujú príjem živnostníka odlišne ako príjem zamestnanca, preto je dôležité porozumieť, čo všetko sa pri výpočte zohľadňuje.

Kľúčové faktory pre výpočet hypotéky podľa príjmu:

1. Priemerný mesačný príjem: Priemerný mesačný príjem sa vypočítava na základe údajov z posledného daňového obdobia, často za posledné dva roky.
2. Daňové priznanie: Údaje uvedené v daňovom priznaní sú rozhodujúce. Banky sledujú čistý zisk po odpočítaní nákladov.
3. Výdavkové paušály: Banky môžu akceptovať výdavkové paušály alebo vyžadovať detailné výdavky. Tento faktor ovplyvňuje uznanie nákladov.
4. Trvanie podnikania: Minimálna doba podnikania zvyčajne predstavuje dva roky, čo je dôležitý faktor pre výpočet hypotéky podľa príjmu.
5. Bonita klienta: Celková finančná situácia, vrátane existujúcich záväzkov a úspor, ovplyvňuje schválenie hypotéky.
6. Účel hypotéky: Výpočet zohľadňuje, či sa hypotéka využije na kúpu nehnuteľnosti, rekonštrukciu alebo iné účely.

Postup výpočtu hypotéky podľa príjmu živnostníka:

1. Zber údajov: Zistiť priemerný mesačný príjem z daňového priznania.
2. Vyhodnotenie nákladov: Rozhodnúť, či sa použijú výdavkové paušály alebo detailné výdavky.
3. Posúdenie bonity: Zohľadniť celkovú finančnú situáciu, vrátane existujúcich záväzkov.
4. Výpočet možnej výšky hypotéky: Použiť kalkulačku hypotéky, ktorá zohľadňuje príjem živnostníka a ďalšie faktory.

Výpočet hypotéky podľa príjmu živnostníka poskytuje presné a relevantné výsledky, ktoré uľahčujú finančné plánovanie a získanie potrebných prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti. Tento proces zohľadňuje špecifické podmienky a príjmy z podnikania, čo zabezpečuje realistický a spoľahlivý odhad.

Ako prebieha výpočet výšky hypotéky?

Pri hľadaní odpovede na otázku „koľko dostanem hypotéku“, je dôležité pochopiť proces výpočtu výšky hypotéky. Tento proces je ovplyvnený rôznymi faktormi a zmenami v legislatíve, ktoré môžu mať významný dopad na možnosti.

Využitie kalkulačky na výpočet maximálnej výšky hypotéky

Kalkulačka na výpočet maximálnej výšky hypotéky poskytuje nástroj na výpočet maximálnej možnej výšky hypotéky, ktorú môže žiadateľ získať. Táto kalkulačka zohľadňuje rôzne faktory, ktoré ovplyvňujú schválenie a výšku úveru. Použitie kalkulačky uľahčuje plánovanie a prípravu na žiadosť o hypotéku.

Hlavné faktory pre výpočet maximálnej výšky hypotéky:

1. Príjem žiadateľa: Kalkulačka vyžaduje zadanie čistého mesačného príjmu žiadateľa.
2. Výdavky: Do kalkulačky sa zadávajú pravidelné mesačné výdavky, ako sú splátky úverov, nájomné a iné záväzky.
3. Úroková sadzba: Kalkulačka zohľadňuje aktuálnu úrokovú sadzbu, ktorá ovplyvňuje výšku mesačných splátok.
4. Doba splácania: Zadanie požadovanej doby splácania hypotéky. Dlhšia doba splácania môže znížiť mesačné splátky a zvýšiť maximálnu výšku úveru.
5. Vek žiadateľa: Niektoré banky zohľadňujú vek žiadateľa pri posudzovaní maximálnej doby splácania.

Postup použitia kalkulačky pre výpočet maximálnej výšky hypotéky:

1. Zadanie príjmu: Uviesť čistý mesačný príjem.
2. Zadanie výdavkov: Uviesť pravidelné mesačné výdavky.
3. Zadanie úrokovej sadzby: Zadať aktuálnu úrokovú sadzbu ponúkanú bankou.
4. Zadanie doby splácania: Vybrať požadovanú dobu splácania úveru.
5. Výpočet maximálnej výšky hypotéky: Kalkulačka vypočíta maximálnu výšku hypotéky na základe zadaných údajov.

Použitie hypotekárnej kalkulačky umožňuje rýchle a presné zistenie, akú výšku úveru môže žiadateľ získať. Tento nástroj pomáha pri finančnom plánovaní a príprave na kúpu nehnuteľnosti, čím zjednodušuje celý proces získania hypotéky. Kalkulačka poskytuje realistické odhady, ktoré pomáhajú žiadateľom lepšie porozumieť svojim finančným možnostiam.

Nové podmienky od januára 2023

Od januára 2023 sa zmenili podmienky poskytovania hypoték, pričom sa najviac dotkli klientov, ktorí sú blízko dôchodkového veku. Predtým platilo, že banky mohli poskytnúť hypotéku v maximálnej výške až 8-násobku ročného príjmu klienta, bez ohľadu na jeho vek alebo dobu splatnosti úveru. Tento systém sa však zmenil a preto je dôležité pochopiť nové pravidlá výpočtu výšky hypotéky.

Ďalšie faktory ovplyvňujúce to, „koľko dostanem hypotéku“

• Stress test: Slúži na overenie schopnosti splácať úver aj v prípade zvýšenia úrokových sadzieb.
• Loan to Value (LTV): Zohľadňuje pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti, pričom banky nepreplácajú celú hodnotu, ale len určitý percentuálny podiel.

DTI a DSTI ako základné ukazovatele výšky hypotéky

DTI, čo je skratka pre „debt to income“, predstavuje pomer dlhu k ročným príjmom. Tento ukazovateľ sa stal dôležitým aspektom posudzovania hypotekárnych úverov od júla 2018. Vtedy bola stanovená hranica pre poskytovanie úverov vzhľadom na príjmy a dlhy jednotlivcov.

Banky môžu klientom poskytovať úvery vo výške maximálneho 8-násobku ich čistého ročného príjmu, pričom tento limit sa mení v závislosti od veku žiadateľa.

Výpočet DTI je relatívne jednoduchý:

• Pre dlžníkov do 40 rokov je limit stanovený na 8-násobok ročného príjmu domácnosti.
• Pre dlžníkov nad 41 rokov, ktorí úver splatia do dovŕšenia 65. roku života, je limit rovnaký, ako pre mladších dlžníkov.
• Pre dlžníkov nad 41 rokov, ktorí úver splatia po dovŕšení 65. roku života, sa limit znižuje o 0,25 % za každý rok, až kým nedosiahne hodnotu 3 od veku 65 rokov.

Čo je DSTI?

DSTI, teda „debt service to income ratio“, meria schopnosť splácať dlh. Započítava všetky dlhy domácnosti a ich splátky, ktoré by nemali tvoriť viac ako 60 % celkového príjmu. Tento ukazovateľ zohľadňuje aj rezervu na nárast úrokových sadzieb a znižuje celkový príjem domácnosti o životné minimum.

Výpočet hypotéky podľa príjmu a dĺžky splácania

Výpočet hypotéky podľa príjmu a dĺžky splácania na Slovensku zohľadňuje viacero faktorov, ktoré ovplyvňujú maximálnu výšku úveru. Kalkulačky na výpočet hypotéky umožňujú žiadateľom získať presnú predstavu o tom, koľko dostanem hypotéku a akú hypotéku dostanem na základe svojho príjmu a preferovanej doby splácania.

Kľúčové faktory pre výpočet hypotéky podľa príjmu a dĺžky splácania:

1. Mesačný príjem: Čistý mesačný príjem žiadateľa významne ovplyvňuje výpočet hypotéky podľa príjmu. Vyšší príjem umožňuje získať vyššiu hypotéku.
2. Dĺžka splácania: Dlhšia doba splácania znižuje mesačné splátky a zvyšuje maximálnu výšku úveru. Banky zohľadňujú vek žiadateľa pri posudzovaní maximálnej doby splácania.
3. Úroková sadzba: Aktuálna úroková sadzba ovplyvňuje výšku mesačných splátok. Nižšia úroková sadzba znamená nižšie mesačné splátky a vyššiu možnú hypotéku.
4. Existujúce záväzky: Pravidelné mesačné výdavky, ako sú splátky úverov, nájomné a iné záväzky, znižujú čistý príjem dostupný na splácanie hypotéky.
5. Bonita klienta: Celková finančná situácia, vrátane úspor a existujúcich záväzkov, ovplyvňuje schválenie a výšku hypotéky.
6. Vek žiadateľa: Vek žiadateľa ovplyvňuje maximálnu dobu splácania, čo priamo vplýva na výšku mesačných splátok a maximálnu výšku hypotéky.

Kalkulačky na výpočet hypotéky podľa príjmu poskytujú rýchle a presné zistenie, koľko dostanem hypotéku a akú hypotéku dostanem. Tento nástroj pomáha pri finančnom plánovaní a príprave na kúpu nehnuteľnosti. Kalkulačka poskytuje realistické odhady, ktoré pomáhajú žiadateľom lepšie porozumieť svojim finančným možnostiam.

Predčasné splatenie hypotéky podľa príjmu

Možnosť predčasného splatenia hypotéky je k dispozícii kedykoľvek, bez ohľadu na vek. Poplatok za predčasné splatenie závisí od času a výšky predčasného splatenia. Bez poplatku môže klient splatiť hypotéku:

• prostredníctvom mimoriadnej splátky v jednej alebo viacerých splátkach mesačne, ak celková suma splátok nepresiahne 30 % pôvodnej sumy úveru počas kalendárneho roka.
• celý úver alebo jeho časť po uplynutí doby fixácie úrokovej sadzby.

SLSP a výpočet hypotéky

Pre získanie hypotéky v SLSP je potrebné taktiež splniť určité kritériá, ktoré ovplyvnia následný výpočet hypotéky.

Vekové obmedzenia	Žiadatelia musia mať minimálne 18 rokov pri podaní žiadosti a nemôžu mať viac ako 70 rokov pri ukončení splácania hypotéky.
Overenie príjmu	Dostatočný príjem je ďalším kritériom pre žiadateľov o hypotéku. Banky si vyžadujú súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne.
Aké príjmy akceptuje Slovenská sporiteľňa?	SLSP pri výpočte hypotéky akceptuje rôzne typy príjmov, vrátane príjmov zo závislej činnosti, podnikania, dôchodkov, prenájmu nehnuteľností, materskej či nemocenského príspevku a dokonca aj výživného. Tieto príjmy sú brané do úvahy pri posudzovaní schopnosti klienta splácať hypotéku.
Čím je možné ručiť v SLSP?	Bežným spôsobom ručenia za hypotéku je nehnuteľnosť, na ktorú je úver poskytnutý. Okrem toho je možné ručiť aj inou nehnuteľnosťou, ktorá je vo vlastníctve rodinných príslušníkov. Ručenie znamená obmedzenie možnosti predaja nehnuteľnosti počas trvania úveru.
Percento financovania	Hypotéka Slovenskej sporiteľne poskytuje úvery na určitý percentuálny podiel hodnoty nehnuteľnosti. Bežné percentá sú 80 % alebo 90 % z hodnoty nehnuteľnosti. Financovanie nad 80 % môže byť legislatívne obmedzené a môže sprevádzať vyššie úroky.

Výhody „Hypotéky bez prekážok“ v SLSP

• Úroková sadzba od 4,79 % s možnosťou výberu fixácie úrokovej sadzby.
• Zľava 100 % z poplatku za poskytnutie úveru pri predložení energetického certifikátu nehnuteľnosti.
• Možnosť mimoriadnych splátok bez poplatku s cieľom skrátenia doby splácania alebo zníženia mesačných splátok.
• Rýchle schválenie úveru aj do jedného pracovného dňa po doručení potrebných dokumentov.

Presný výpočet maximálnej výšky hypotéky (aj) v SLSP teda závisí od niekoľkých faktorov, vrátane DTI a DSTI. Okrem toho sa berú do úvahy aj ďalšie faktory, ako je stress test a LTV, ktoré ovplyvňujú schopnosť splácať úver a množstvo finančných prostriedkov, ktoré môže klient získať od banky na zakúpenie nehnuteľnosti.