Prenos hypotéky – prenesenie úveru do inej banky

V rámci prefinancovania bývania si berie stále viac ľudí hypotekárny úver. Keďže ide o dlhodobý finančný záväzok aj na 20 či 30 rokov, môže sa stať, že po pár rokoch objaví dlžník v konkurenčnej banke výhodnejšiu ponuku, napríklad z pohľadu úroku alebo mesačnej splátky. Ako na prenos hypotéky do inej banky?

---

Obsah článku

---

Finančne najvýhodnejšie riešenie je prenesenie hypotéky zo starej banky do novej. Ide o pomerne bežnú operáciu, ktorá je však viac než len administratívnou záležitosťou alebo porovnaním úrokových sadzieb. Kedy je prenos hypotéky výhodný, kedy sa oplatí a kedy nemusí stáť za vynaloženú námahu, čas a peniaze?

Kedy sa zvyčajne realizuje prenos hypotéky do inej banky?

Najviac realizujú prenesenie hypotekárneho úveru do inej banky klienti v prvej polovici splatnosti úveru. Je to aj preto, že v tomto období zostáva ešte veľká časť úveru nesplatená. Na druhú stranu sa to nemusí vždy oplatiť a to aj vzhľadom na to, že úroky si banka z väčšej časti zahrnie do výšky mesačnej splátky práve v tomto období.

Najčastejšie ľudia refinancujú hypotéku keď:

1. Získajú v inej banke lepší úrok, nižšiu splátku alebo lepšiu splatnosť.
2. Potrebujú nejaké finančné prostriedky navyše a chcú to spojiť s novým úverom.
3. Sú nespokojní s doterajšou bankou nielen z hľadiska ich hypotéky a chcú prejsť ku konkurencii.
4. Chcú ušetriť kvôli vyššej splátke a súčasná banka im to neumožňuje.

V každej z týchto situácií hrajú určitú úlohu nielen fakty a pevné čísla, ale aj emócie. Niekedy môžu banky nalákať klienta na prenos hypotéky do inej banky úrokom, inokedy mu poskytnú nejaké iné bankové produkty či služby za výhodnejších podmienok alebo mu sľúbia vyšší úverový limit pri rovnakom príjme. Vždy by však malo hlavnú úlohu hrať komplexné porovnanie hypoték a ich finančných, ale aj nefinančných podmienok. A práve na to slúži hypotekárna kalkulačka.

Aké situácie môžu nastať a aké je ich riešenie?

Najčastejšie riešia ľudia pri prenose alebo refinancovaní hypotéky nasledovné životné situácie.

Prenos hypotéky pri skončení fixácie úroku

V prípade, ak bude niekto chcieť preniesť hypotéku po skončení fixovania úrokovej sadzby, je to najvýhodnejšie, pretože neplatí žiaden sankčný poplatok, ktorý si banky účtujú počas fixovania. V tomto prípade nie je problém s vyplatením starého úveru v banke, bez ohľadu na to, či ho vyplatí celý v hotovosti z vlastných peňazí, alebo či ho vyplatí nová banka, kam hypotéku prenáša.

Prenesenie hypotéky počas fixácie úroku

Pokiaľ človek nevie odolať výhodnejším podmienkam konkurencie a chce si preniesť hypoúver už počas fixácie úrokovej sadzby, musí sa pripraviť na pokutu vo výške od 4 do 5 % zo zvyšku úveru, ktorý ostáva pôvodnej banke vyplatiť.

V tomto prípade je teda tento poplatok najvyšší na úvod zmluvného vzťahu, naopak najnižší je práve v prípade, keď už neostáva veľa pôvodného úveru splatiť.

Prenos hypotéky pre mladých so štátnym príspevkom

Prenesenie hypotéky, ktorá bola poskytnutá aj s daňovým bonusom na hypotéku pre mladých, je najmenej rentabilnou možnosťou a väčšina ľudí ju nevyužíva pri prenose hypotéky, ale skôr pri predčasnom splatení.

Je potrebné rátať nielen s tým, že ak počas prvých 5 rokov niekto prenesie úver do inej banky počas fixácie, zaplatí pokutu banke, no bude musieť vrátiť tento štátny príspevok (daňový bonus na hypotéku) – čiže rozdiel medzi komerčným úrokom a zvýhodneným úrokom. To sa už vo väčšine prípadov neoplatí a preto sa prenos hypotéky pre mladých neodporúča.

Prenesenie hypotéky na inú nehnuteľnosť

Prenos hypotéky na inú nehnuteľnosť, napríklad iný byt či dom, nemusí súvisieť vôbec s prenosom do inej banky a za poplatok obvykle banka povolí prenesenie záložného práva. Je to ale v prípade, že s tým súhlasí aj majiteľ novej nehnuteľnosti, na ktorú sa bude záložné právo prenášať, ale zároveň musí platiť, že hodnota nového ručenia je dostatočná pre daný hypoúver.

Prenesenie úveru do inej banky – na čo si dať pozor

Pri prenesení úveru do inej banky je kľúčové dôkladne porovnať percentuálne úrokové sadzby. Nezameriavať sa len na samotné úroky, ale aj na ďalšie podmienky úveru.

Zavádzajúce porovnanie

Ak nová banka láka na nižšiu mesačnú splátku, ktorá zníži celkovú sumu splatnú počas celého obdobia, treba mať na pamäti, že takéto výpočty môžu byť zavádzajúce.

Príklad: Ak dnes platí niekto hypotéku 345 € mesačne na 24 rokov, celková suma je 99 360 €. Nová ponuka s mesačnou splátkou 300 € na 24 rokov predstavuje 86 400 €, čo vyzerá lákavo, ale nezohľadňuje zmenu úrokových sadzieb po skončení fixácie.

Fixácia a úrokové sadzby

Pri porovnávaní ponúk sa treba sústrediť na podmienky dohodnuté v aktuálnej fixácii. Ak banka ponúka výhodný úrok s fixáciou na tri roky, zohľadňujte len ušetrenú sumu za toto obdobie. Úrokové sadzby sa po fixácii zmenia a môžu byť vyššie alebo nižšie.

Zníženie mesačnej splátky

Pri prenesení úveru do inej banky sa môže znížiť mesačná splátka lepším úrokom alebo predĺžením doby splácania. Predĺženie doby splácania síce zníži mesačné náklady, no zvýši celkovú preplatenosť úveru.

Dodatočné náklady

Prenesenie úveru do inej banky môže priniesť ďalšie náklady, ktoré navýšia celkové náklady transakcie:

• Nový znalecký posudok nehnuteľnosti.
• Poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
• Poplatky za vedenie účtu v novej banke.
• Poistenie hypotéky, nehnuteľnosti, životné poistenie či ďalšie finančné produkty, ktoré môžu znížiť atraktívnosť ponuky.

Časové náklady

Pri prenesení úveru do inej banky treba myslieť aj na svoj čas. Návštevy banky môžu vyžadovať viacero voľných dní, čo môže mať vplyv na mzdu alebo dovolenku. Zhodnotiť, či sú všetky tieto náklady a úsilie skutočne výhodné.

Ktoré banky majú v ponuke špeciálne refinančné hypotéky?

Viacero bánk na finančnom trhu má okrem klasických hypoúverov aj špeciálne hypotéky určené na vyplatenie a prenos starých hypoték. Ktoré banky majú takéto produkty? Samozrejme, čísla nie sú všetko, dôležité je splniť aj podmienky pre získanie hypotéky.

Banka	Názov refinančnej hypotéky	Výška od	Splatnosť do
Sberbank	mojaREFINANČNÁhypotéka	3 500 €	30 rokov
OTP banka	otp REFINANC úver	700 €	30 rokov
Prima Banka	Prenesenie hypotéky	5 000 €	40 rokov
VÚB	Hypotéka na refinancovanie	6 600 €	30 rokov
mBank	mHypotéka na refinancovanie	7 000 €	40 rokov

Prenesenie hypotéky do inej banky – postup

Ako obvykle prebieha prenos hypotekárneho úveru zo starej do novej banky?

1. Zistenie podmienok na trhu

Základom je mať dokonalý prehľad o hypotekárnom trhu, čiže aké sú aktuálne úrokové sadzby, ktorá banka má v ponuke refinančnú hypotéku na prenesenie zo starej banky, aké sú jej podmienky, čo je spojené s hypotékou okrem sadzby úroku a podobne.

Treba si dať najmä pozor na rôzne chytáky, napríklad dobu fixácie reklamovaného výhodného úroku, prípadne povinnosť zriadenia účtu či iných produktov v novej banke.

2. Rokovanie s pôvodnou bankou

Ako náhle už človek vie, aké sú možnosti, najlepšie je zájsť do svojej pôvodnej banky a pokúsiť sa vyrokovať lepšie podmienky. Treba argumentovať rozumne číslami, vysvetliť svoju situáciu, snažiť sa objasniť cieľ získania lepších podmienok.

Všetko uviesť do písomnej žiadosti a počkať na vyjadrenie banky. Tá obvykle ponúkne klientovi určitú ponuku, ktorá ale nemusí dosahovať úroveň konkurencie – vždy sa bude snažiť presvedčiť, prečo to nie je možné.

Samozrejme, netreba zabúdať ani na také dôležité položky, ako je poistenie hypotéky, čo môže tiež zavážiť v prospech či neprospech ponuky banky.

3. Vybavenie nového hypotekárneho úveru

Ak stará banka odmietla vyhovieť, treba začať vybavovať novú hypotéku v banke, ktorá má po dôkladnom prieskume a porovnaní najlepšie podmienky. Zo starej banky by si mal človek vyžiadať potvrdenie o zostatku úveru, čiže koľko bude musieť nová banka vyplatiť tej starej, aby sa dala hypotéka preniesť.

Okrem toho treba priniesť aj viacero dokladov – niektoré banky ich vyžadujú viac, iné menej.

4. Predčasné splatenie starého hypoúveru

Ak je človek spokojný s úverovou ponukou novej hypotéky, mal by zájsť na pobočku banky a oznámiť jej svoj zámer predčasného splatenia pôvodného hypoúveru. Po súhlase banky s predčasným splatením a určením podmienok a všetkých poplatkov odovzdať všetku dokumentáciu novej banke, ktorá sa o vyplatenie starého úveru postará.

5. Samotné prenesenie hypotéky a záložného práva

Hneď ako nová banka úver splatí starej banke, prenesie sa aj vecné bremeno a záložné právo na nehnuteľnosti zo starej banky na tú novú. Človek začne platiť v praxi novú hypotéku za podmienok, ktoré mu schválila banka pri žiadosti o úver. V praxi sa teda všetko vráti do starých koľají, akurát za takých podmienok hypotéky, ktoré mu viac vyhovujú.

Kedy sa teda prenos hypotéky oplatí a kedy nie?

Prenesenie hypotéky ponúka viacero bánk u nás a väčšina z nich na to má aj špeciálne zvýhodnené hypotekárne produkty s lepším úročením ako sú bežné hypotéky, ako napríklad Prima Banka alebo Sberbank. Najviac sa prenos oplatí vtedy, ak človek ušetrí ročne na zmene banky aspoň 200 až 300 €, čo môže pri obvyklom 5 ročnom období fixácie byť viac ako 1 000 €.

Pri menších sumách už na individuálne zváženie, či všetky poplatky súvisiace napríklad so zmenou na katastri, zaplatením nového znaleckého posudku a obetovaním času a úsilia stoja za takúto úsporu.

Vždy však platí, že by človek nemal pozerať len na úrokovú sadzbu. Mal by sa zamerať na finančnú aj nefinančnú stránku komplexne.