Pri financovaní nového stavebného projektu sú k dispozícii dve možnosti – buď si človek vezme stavebný úver alebo hypotéku. Hoci oba typy úverov poskytujú financovanie nehnuteľnosti, existujú medzi nimi významné rozdiely. Pochopenie týchto rozdielov je pre jednotlivcov, ktorí sa chcú pustiť do stavebného projektu, veľmi dôležité. Čo sa v súčasnosti viac oplatí – stavebný úver alebo hypotéka? Aké sú aktuálne úrokové sadzby a kde zohnať výhodné pôžičky na nové bývanie?
Obsah článku
Tento článok porovná stavebný úver a hypotéku a preskúma ich vlastnosti, požiadavky a potenciálne výhody a nevýhody. Na konci budú čitatelia lepšie rozumieť tomu, ktorý typ úveru môže byť najvhodnejší pre ich individuálne potreby.
Stavebný úver
Stavebný úver je finančný produkt určený na financovanie bývania. Na jeho využitie je potrebné sporiť prostredníctvom stavebnej sporiteľne. Banka uvoľní finančné prostriedky po splnení určitých podmienok:
- v prípade, že uplynulo minimálne šesť rokov
- úspory sa zhromažďovali poctivo
- dosiahlo sa adekvátne hodnotiace číslo
Zvyšná suma potrebná na nehnuteľnosť sa poskytne prostredníctvom úveru. Zvyčajne musia úspory predstavovať aspoň 40 % celkovej požadovanej sumy. Nasporiť túto sumu počas šiestich rokov môže byť náročné, preto sa obdobie sporenia môže predĺžiť.
Na Slovensku sa stavebné sporenie často uzatvára na šesť rokov. Počas tohto obdobia sa musí dokumentovať každé použitie prostriedkov a výbery môžu podliehať poplatkom. Po uplynutí šesťročného obdobia je možné k nasporeným peniazom pristupovať bez sankcií.
Jednou z výhod stavebného úveru je, že nevyžaduje, aby sa nehnuteľnosť použila ako zábezpeka na určitú sumu.
Pri žiadosti o nižšiu sumu stavebná sporiteľňa neposudzuje príjem. Namiesto toho hodnotí úverovú bonitu predchádzajúcej stavebnej sporiteľne. Ak predtým človek nemal stavebné sporenie, získanie stavebného úveru a medziúveru môže byť drahšie a menej výhodné.
Stavebný úver do 50 000 € je možné získať bez overovania príjmu alebo potreby založenia nehnuteľnosti. Úroková sadzba je fixná počas celej doby splácania a za predčasné splatenie úveru sa neukladajú žiadne sankcie.
Maximálna výška hypotéky
Kúpa novej nehnuteľnosti je dôležitý okamih v živote človeka, pretože táto nehnuteľnosť sa stáva nielen novým bydliskom, ale aj rodinným zázemím, do ktorého sa bude človek s radosťou vracať. Na pomoc pri financovaní hypotéky a výpočet maximálnej výšky hypotéky je k dispozícii komplexný prehľad aktuálnych sadzieb a online hypotekárna kalkulačka.
Maximálnu výšku hypotéky určujú rôzne faktory, na rozdiel od presvedčenia, že hlavným faktorom je čistý príjem domácnosti. Okrem toho táto výška závisí od aktuálnych úverov, maximálnej zadlženosti a životného minima, ktoré nemožno použiť na splácanie úveru.
Maximálna zadlženosť je obmedzená na 8-násobok čistého ročného príjmu, čo znamená, že pri čistej mesačnej mzde 1 000 € by maximálna zadlženosť predstavovala 96 000 €. Do tejto sumy sa zahŕňajú všetky typy úverov, napríklad aj spotrebiteľská a kreditná karta.
Okrem životného minima, ktoré je zákonom stanovené na 268,88 € pre dospelú osobu žijúcu v domácnosti, 187,57 € pre ďalšiu dospelú osobu a 122,77 € pre nezaopatrené dieťa, banka vyžaduje aj finančnú rezervu vo výške 40 % čistej mzdy.
Spolu s týmito faktormi sa vykonáva takzvaný stress test, aby sa zistilo, či by splátka hypotéky bola zvládnuteľná aj v prípade zvýšenia sadzby. Nejde o to, že by banka žiadateľovi hypotéku neschválila, slúži skôr ako preventívne opatrenie.
Vzorec na výpočet maximálnej výšky hypotéky je ((celkové príjmy – životné minimum)*(1 – 40 % povinná rezerva) – existujúce splátky úverov)).
Hypotéka – kalkulačka
Výška mesačnej splátky sa dá vypočítať pomocou hypotekárnej kalkulačky na webovej stránke konkrétnej banky.
Vďaka VÚB hypotekárnej kalkulačke si možno vypočítať výšku mesačnej splátky hypotéky od VÚB. Výpočet hypotéky berie do úvahy potrebnú výšku hypotéky spolu so želanou dobou splatnosti a dobou fixácie úroku. VÚB ponúka výhodnú úrokovú sadzbu, široký výber fixácie a financovanie až do 90 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.
V prípade výpočtu pomocou hypotekárnej kalkulačky Slovenskej sporiteľne je potrebné vyplniť vek a čistý mesačný príjem žiadateľa, prípadne pridať aj druhého žiadateľa a počet detí. Ďalej je potrebné zadať zostatky a splátky úverov, ktoré nebudú vyplatené z nového úveru. Žiadatelia vyplnia požadovanú výšku hypotéky a dobu splácania a zvolia si dobu fixácie. Následne im SLPS kalkulačka vypočíta podmienky hypotéky.
V prípade úveru vo výške 100 000 € s úrokovou sadzbou 4,69 % p. a., dobou splatnosti v mesiacoch/ počte splátok 360 a ďalšími poplatkami v celkovej výške 491 € je ročná percentuálna miera nákladov 4,99 %.
Mesačná splátka úveru je v takom prípade 518,04 € (s konečnou splátkou 24,77 €), čo predstavuje celkovú splátku 188 456,05 €. Úrok sa počíta na základe roka, ktorý má 360 dní, pričom každý mesiac má 30 dní.
Navýšenie hypotéky
Pri stavbe, rekonštrukcii či kúpe nehnuteľnosti môže nastať situácia, že hypotéka nestačí a vzniká potreba ďalších finančných prostriedkov. V takom prípade má človek možnosť požiadať o navýšenie hypotéky.
Je dôležité zvážiť možnosť, že banka žiadosť o hypotéku zamietne, najmä na súčasnom trhu s nehnuteľnosťami, kde ceny kolíšu.
Pred podaním žiadosti o navýšenie hypotéky sa treba uistiť, či daná banka túto možnosť ponúka, a informovať sa o všetkých súvisiacich poplatkoch. Žiadateľ má možnosť zvýšiť sumu existujúceho úveru, refinancovať hypotéku alebo si vziať novú hypotéku na splatenie starej. Môže to však byť spojené s poplatkami za predčasné splatenie.
Každá banka má vlastné podmienky na povolenie navýšenia hypotéky bez konkrétneho účelu. Pri žiadosti o navýšenie sa overuje príjem žiadateľa, ale niektoré banky môžu povoliť navýšenie aj bez overovania príjmu maximálne do výšky 5 % alebo 2 000 €, podľa toho, ktorá suma je nižšia. To znamená, že aj keď je hypotéka výrazne vyššia, bez overenia príjmu ju môžno zvýšiť maximálne o 2 000 €.
Tu je niekoľko faktorov, ktoré treba zvážiť pri rozhodovaní, kedy požiadať o navýšenie hypotéky:
- Aktuálne úrokové sadzby: Ak sú úrokové sadzby nízke, môže byť vhodný čas na zváženie navýšenia hypotéky. Takýto krok môže zabezpečiť nižšiu sadzbu a potenciálne ušetriť peniaze z dlhodobého hľadiska.
- Zmeny vo finančnej situácii: Ak sa zvýšil príjem človeka alebo splatil iné dlhy, môže si dovoliť vyššiu splátku hypotéky.
- Zvyšovanie hodnoty domu: Ak sa hodnota domu od jeho kúpy zvýšila, môže mať človek viac vlastného kapitálu, ktorý môže použiť na navýšenie hypotéky.
Neexistuje stanovený časový rámec, kedy by mal človek požiadať o navýšenie hypotéky.
Prvá stavebná sporiteľňa
Prvú stavebnú sporiteľňu, a. s., založili tri renomované európske bankové domy: Slovenská sporiteľňa, a. s., nemecká Bausparkasse Schwäbisch Hall AG a rakúska Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH.
Stavebné sporenie sa vďaka ich úsiliu dostalo do strednej a východnej Európy a rýchlo si získalo popularitu. Tento spôsob financovania bytovej výstavby sa ukázal ako veľmi efektívny nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách.
Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., oficiálne začala svoju činnosť 16. novembra 1992, čím sa stala prvou špecializovanou bankou svojho druhu v strednej a východnej Európe.
Činnosť Prvej stavebnej sporiteľne:
- Poskytuje výhodné sporenie so štátnou prémiou a úrokmi. Medzi exkluzívne ponuky patrí špeciálny program sporenia pre deti s extra bezpečnosťou a online Sporenie Lišiak.
- Vo svojom portfóliu má niekoľko typov úverov, napríklad na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania, ako aj na vybavenie domácnosti.
- Pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, bytové družstvá a iných správcov bytových domov ponúka špeciálny program na financovanie opráv a rekonštrukcií.
- Pre UNIQA pojišťovnu, a. s., pobočku poisťovne z členského štátu, sprostredkúva výhodné možnosti poistenia (napr. bytov, domov, domácností a úverov).
Ak už má klient online Sporenie Lišiak, môže si aktivovať svoje zmluvy po prihlásení sa do portálu mojaPSS. Ak ešte nemá online sporenie, je potrebné formulár na webovej stránke pss.sk. Do 3 pracovných dní ho bude kontaktovať obchodný zástupca kvôli podpísaniu dokumentov.
Vďaka službe mojaPSS bude mať klient stály prehľad o svojich vkladoch, splátkach, úrokoch či pripísaní štátnej prémie.
PSS výpis z účtu stavebného sporenia zasiela Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., svojim klientom raz ročne a informuje ich vo fáze sporenia i úveru o aktuálnom stave a obratoch na účte.
Sporenie Lišiak
Stavebné sporenie Lišiak ponúka výhodnú úrokovú sadzbu 2,3 %. Sporenie je možné realizovať pravidelne, nepravidelne alebo ako jednorazový vklad. K účtu stavebného sporenia má klient prístup kedykoľvek.
Online stavebné sporenie Lišiak umožňuje sporenie bez poplatkov. Za uzatvorenie zmluvy, vklady ani výber úspor sa neplatí. Klienti môžu získať zľavu z poplatku za vedenie účtu aj za všetky ostatné zmluvy o stavebnom sporení, ktoré majú uzatvorené v PSS, a. s., ak využívajú službu mojaPSS.
S online stavebným sporením Lišiak majú fyzické osoby možnosť slobodne si zvoliť výšku a frekvenciu vkladov podľa svojich potrieb a možností. Tento sporiaci účet je vhodný aj pre študentov, ktorí si chcú sporiť svoje príjmy z brigád v zahraničí. Ponúka flexibilné a bezpečné riešenie na rast vlastných úspor.
Najvýhodnejší spotrebný úver
Spotrebný úver je základný typ nepodnikateľského úveru. Proces získania finančných prostriedkov je zvyčajne rýchly a nekomplikovaný. Účel spotrebného úveru sa môže líšiť v závislosti od individuálnych potrieb, napríklad na kúpu nového auta alebo vybavenie domácnosti.
Bezúčelové úvery ponúkajú rôzne bankové aj nebankové inštitúcie. Pri výbere spotrebného úveru je dôležité zvážiť nielen aktuálnu úrokovú sadzbu, ale aj ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN).
Tu je prehľad aktuálnych bankových produktov, ktoré ponúkajú najvýhodnejší spotrebný úver:
| Banka | Názov produktu | Zaplatené celkom | Mesačná splátka | Úroková sadzba | Poplatok |
| Raiffeisen Bank | PÔŽIČKA | 8 100 € | 135,00 € | 5,90 % | 0 € |
| Tatra banka | Bezúčelový úverTB | 8 118 € | 135,30 € | 5,99 % | 0 € |
| 365. bank | Digitálna pôžička | 8 120 € | 135,33 € | 6,00 % | 0 € |
| Poštová banka | Dobrá pôžička | 8 170 € | 135,00 € | 5,90 % | 70 € |
| 365.bank | Pôžička od 365 | 8 190 € | 135,33 € | 6,00 % | 70 € |
| ČSOB | Bezúčelový spotrebný úver | 8 207 € | 135,95 € | 6,19 % | 50 € |
| mBank | mPôžička Plus | 8 295 € | 138,25 € | 6,89 % | 0 € |
| UniCredit Bank | PRESTO Úver bezúčelový | 8 365 € | 135,58 € | 6,99 % | 50 € |
| Slovenská sporiteľňa | Spotrebný úver na čokoľvek | 8 514 € | 141,90 € | 7,99 % | 0 € |
| Prima Banka | Pôžička | 9 461 € | 151,85 € | 10,90 % | 350 € |
| VÚB banka | VÚB Pôžička | 10 287 € | 169,11 € | 15,70 % | 140 € |
Medzi najvýhodnejšie spotrebné úvery patria pôžičky od Raiffeisen Bank a Tatra Banky s aktuálnou úrokovou sadzbou 5,90 % bez poplatku za poskytnutie.
Spotrebný úver – kalkulačka
Výška mesačnej splátky za spotrebný úver sa dá vypočítať pomocou kalkulačky pre spotrebný úver na webovej stránke konkrétnej banky.
V prípade úveru vo výške 5 000 € s pevnou úrokovou sadzbou 6,49 % p. a., splatnosťou úveru 48 mesačných anuitných splátok, bez poistenia a jednorazovým poplatkom za úver vo výške 100 € je ročná percentuálna miera nákladov 7,95 % pri mesačnej splátke úveru 118,76 € (posledná výška splátky je 83,96 €).
Celková suma, ktorú má dlžník zaplatiť, je 5 765,68 €, pričom úrok sa počíta na základe skutočného počtu dní v jednotlivých mesiacoch a predpokladu dĺžky kalendárneho roka 360 dní.
Stavebný úver vs. hypotéka
Je lepšou voľbou hypotéka alebo stavebný úver? Je dôležité posúdiť individuálne okolnosti jednotlivca. Vzhľadom na súčasné prísne požiadavky na získanie oboch typov úverov môže byť výhodnejšie pravidelne sporiť v stavebnej sporiteľni. Následne možno využiť štátnu prémiu a na financovanie nového bývania alebo rekonštrukcie využiť hypotéku alebo stavebný úver.
Pre tých, ktorí nemajú vlastné finančné prostriedky, je hypotéka najvýhodnejšou možnosťou na kúpu domu. Ide o špecializovaný finančný produkt určený na financovanie bývania, pričom musia byť splnené prísne podmienky na jeho získanie.
Priemerná úroková sadzba hypotéky sa pohybuje od 1 % do 2 %, pričom najvýhodnejšie sadzby sú na hranici 1 %. Jedinou podmienkou je mať nehnuteľnosť, ktorú možno použiť ako zábezpeku.
Hypotéku je možné získať aj na existujúcu nehnuteľnosť a prostriedky použiť na kúpu menšieho alebo lacnejšieho bytu. Založená nehnuteľnosť však nemôže byť použitá ako zábezpeka na iný úver.
Hypotéku možno použiť na dom alebo na byt, ale maximálna výška úveru zvyčajne nie je 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Existujú výnimky, pri ktorých možno získať 90 %, ale vo väčšine prípadov je maximum 80 % pre nehnuteľnosť, ktorá je už založená.
Pre tých, ktorí chcú vlastniť dom, je získanie hypotéky kľúčové. V niektorých prípadoch však hypotéka nemusí pokryť všetky náklady. V takýchto situáciách môže byť potrebná ďalšia pôžička, napríklad stavebný alebo spotrebný úver.
Hypotéky sú známe svojimi prísnymi predpismi vrátane požiadavky na preukázanie schopnosti splácať úver a vyšších poplatkov. Existujú však aj výhody, ako napríklad daňové úľavy pre mladých.
Hypotéka môže výrazne zjednodušiť zaobstaranie si nového bývania tým, ktorí spĺňajú podmienky a majú úspory. Pre tých, ktorí sú v procese rekonštrukcie alebo kúpy pozemku, dôsledne sporia a nie sú časovo obmedzení, môže byť najlepšou voľbou stavebné sporenie.
Od roku 2008 tvoríme články týkajúce sa ekonomiky a peňazí. Články tvoríme tak, aby boli jasné a zrozumiteľné pre všetkých čitateľov. Obsah našich článkov má informatívny charakter s prípadnými recenziami a odporúčaniami. Portál Vpeniaze.sk má za cieľ zvýšiť finančnú gramotnosť čitateľov v oblasti peňazí a ekonomiky.
