Výpočet hypotéky podľa príjmu – koľko dostanem hypotéku

Získanie hypotéky nie je len otázkou výberu banky a úrokových sadzieb, ale tiež závisí od finančných možností a aktuálneho príjmu. Ako teda určiť, koľko dostanem hypotéku a aký je optimálny výpočet podľa príjmu? Maximálna výška hypotéky, ktorú môže človek získať je často otázkou, ktorá sa motá v mysli mnohých budúcich majiteľov nehnuteľnosti. Práve v tejto súvislosti vstupuje do hry výpočet hypotéky podľa príjmu, ktorý je dôležitým krokom pri rozhodovaní o výške úveru.

---

Obsah článku

---

Aké faktory ovplyvňujú výšku hypotéky a ako ich zohľadniť pri stanovení optimálnej sumy? Na tieto otázky sa pokúsi odpovedať tento článok.

Výpočet výšky hypotéky a čistý príjem

Výpočet výšky hypotéky podľa príjmu predstavuje dôležitý krok pri plánovaní kúpy nehnuteľnosti. Pred samotným začatím hľadania nového domova je dôležité poznať svoje finančné možnosti a realisticky zhodnotiť, akú výšku hypotéky si môžem dovoliť. To umožňuje predchádzať možným sklamaniam a nepríjemným prekvapeniam v procese rozhodovania.

Jedným z kľúčových faktorov pri výpočte hypotéky je čistý príjem žiadateľa. Banky zvyčajne berú do úvahy trvalý pracovný pomer alebo príjem z podnikania, pričom môžu zohľadňovať aj doplnkové príjmy, ako sú dôchodky, výživné alebo rodičovské príspevky. Každá banka má stanovené svoje kritériá pre uznávanie príjmov a ich podmienky, pričom stabilita čistého príjmu a jeho typ hrajú kľúčovú úlohu v tomto procese.

Okrem príjmu sa do výpočtu hypotéky započítavajú aj ďalšie parametre, ako je vek, vzdelanie, rodinný stav a úverová história žiadateľa. Tieto faktory prispievajú k formovaniu tzv. ratingu klienta, ktorý banky používajú na posúdenie rizika spojeného s poskytnutím úveru.

Pre klienta je preto dôležité mať prehľad o týchto faktoroch a získať jasný obraz o tom, koľko dostanem hypotéku na základe svojej finančnej situácie.

Čo sa berie do úvahy pri výške hypotéky

Pred udelením hypotekárneho úveru a výpočte výšky hypotéky, banky vykonávajú dôkladné posúdenie žiadateľa a nehnuteľnosti, na ktorú sa úver vzťahuje. Negatívny záznam v úverovom registri, či to, že je žiadateľ napríklad začínajúci živnostník alebo pracujúci na skúšobnú dobu, môžu byť faktormi, ktoré bránia v schválení hypotéky.

Schválenie, ako aj výška hypotéky závisia od individuálnych kritérií každej banky. Čo by jedna banka mohla zamietnuť, druhá by mohla schváliť bez vážnych prekážok.

Okrem príjmu žiadateľa, banky tiež berú do úvahy typ a lokalitu nehnuteľnosti. Niektoré banky preferujú nehnuteľnosti v mestách, zatiaľ čo iné sa nezaoberajú konkrétnym typom nehnuteľnosti a ponúkajú jednotné úroky.

Pri výpočte hypotéky sú dôležité aj ukazovatele ako LTV, DTI a DSTI.

• LTV (loan to value) vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, ktorú akceptovala banka. Banky v súčasnosti zriedka schvaľujú hypotekárne úvery s LTV vyšším ako 80 %.
• DTI (debt to income) je úverový strop vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu.
• DSTI (Debt service to income) sleduje finančnú rezervu žiadateľa po odpočítaní životného minima a splátok všetkých úverov, pričom nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu.

Výpočet striebornej hypotéky podľa príjmu

Termín „strieborná hypotéka“ označuje úver, ktorého splatnosť prekračuje 65 rokov klienta. Od januára 2023 došlo k prísnejšiemu obmedzeniu ukazovateľa DTI u ľudí starších ako 40 rokov, ktorí si žiadajú o výpočet hypotéky podľa príjmu s maximálnou možnou výškou a splatnosťou.

S každým rokom, ktorým sa zvyšuje vek klienta nad 40 rokov, sa maximálny úverový strop, vyjadrený ako 8-násobok čistého ročného príjmu (DTI), znižuje o 0,25. To znamená, že pre 41-ročného klienta je limit DTI znížený na 7,75, pre 42-ročného na 7,5 a tak ďalej, až sa zníženie zastaví na čísle 3.

Úmyslom Národnej banky Slovenska je obmedziť nadmerné zadlžovanie ľudí v dôchodkovom veku. Trend predĺžovania splatnosti hypoték do vyššieho veku umožňuje ľuďom zvyšovať svoj dlh, čo v dôchodkovom veku môže spôsobiť finančné ťažkosti.

Banky teda pri výpočtoch hypotéky podľa príjmu pre klientov nad 40 rokov znižujú limit DTI. Tento ukazovateľ vyjadruje pomer celkovej zadlženosti klienta k jeho čistému ročnému príjmu.

Tieto, teraz už staro nové pravidlá sa dotkli najmä ľudí nad 40 rokov, ktorí sa po rozvode alebo strate partnera musia postarať o bývanie sami. Tiež to postihlo osamelé matky bez ďalších príjmov. Ďalším zásahom bude obmedzenie úveru tam, kde bude jediný príjem klienta nedostatočný.

Tieto zmeny vo výpočte hypotéky podľa príjmu mali vplyv aj na tých, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť nehnuteľnosť bez úveru a na žiadateľov z lokalít s vysokými cenami nehnuteľností. Ovplyvnilo to aj tých, ktorí žiadajú o hypotéku pre vyšší komfort bývania, keďže nižší limit DTI obmedzí ich schopnosť financovať drahšie nehnuteľnosti.

Výška hypotéky podľa príjmu a hypotekárna kalkulačka

Hypotekárna kalkulačka je kľúčovým nástrojom pre tých, ktorí uvažujú o hypotéke. Je to preto, že hypotéka predstavuje záväzok na dlhú dobu a banky preto dôkladne posudzujú finančnú situáciu žiadateľa. Národná banka Slovenska stanovila presné smernice, podľa ktorých banky rozhodujú, či môže klient získať hypotéku.

Jedným z týchto kritérií je, že všetky splátky úverov by nemali presiahnuť 60 percent čistého príjmu žiadateľa, po odpočítaní životného minima. To môže obmedziť najmä tých s nižšími príjmami, ktorí si želajú požičať väčšiu sumu.

Výpočet mesačnej splátky úveru je rozhodujúci pri rozhodovaní o schválení hypotéky. Riešením pre týchto žiadateľov môže byť predĺženie splatnosti hypotéky. Dlhšia doba splatnosti znamená nižšiu mesačnú splátku, čo zase znamená, že je možné získať vyššiu hypotéku.

Banky na Slovensku zvyčajne poskytujú hypotéky s maximálnou dobu splatnosti 30 rokov, len vo výnimočných prípadoch je možné získať úver s dlhšou dobou splatnosti.

Ďalším dôležitým kritériom pri výške hypotéky podľa príjmu je, ako už bolo spomenuté, celková zadĺženosť žiadateľa, ktorá by nemala prekročiť 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. Do tejto sumy sa započítavajú všetky aktuálne úvery, vrátane kreditných kariet a prečerpaných účtov.

Banky môžu udeliť výnimku len piatim percentám klientov, pričom ďalšie percento je vyhradené pre mladých do 35 rokov.

Ako dlho trvá vybavenie hypotéky?

Vybavenie a schválenie hypotéky nemusí byť komplikovaný proces, najmä ak má človek jasno v tom, čo presne potrebuje. Ako teda prebieha tento proces?

1.	Návšteva banky alebo dohodnutie stretnutia
2.	Predloženie dokladu totožnosti
3.	Prediskutovanie žiadosti o úver a potrebných dokumentov
4.	Overenie údajov v Sociálnej poisťovni a ďalších registroch
5.	Objednanie znalca
6.	Schválenie hypotéky a doručenie finančných prostriedkov

Prvým krokom je teda navštíviť banku. Je možné ísť priamo a bez predchádzajúceho oznámenia, no je pohodlnejšie si dohodnúť stretnutie na konkrétny čas v pobočke, ktorú si vyberiete. Pred návštevou môžete skúsiť vypočítať výšku úveru pomocou hypotekárnej kalkulačky online.

Pri prvom stretnutí zvyčajne postačuje iba doklad totožnosti. Bankový zástupca alebo zástupkyňa si prejdú spolu s klientom žiadosť o úver. Teda akú sumu si želá požičať, ako dlho bude splácať a na čo potrebuje peniaze. Banka si následne overí klientove údaje voči Sociálnej poisťovni a ďalším registrom, takže obvykle nie je potrebné mať so sebou potvrdenie o príjme.

Ak je návrh hypotéky v poriadku a klient s ním súhlasí, môžu spoločne s bankou objednať znalca. Ako dlho teda trvá vybavenie hypotéky? Celkový proces od podania žiadosti po príchod finančných prostriedkov na účet zvyčajne trvá približne dva týždne, čo je bežné pri kúpe nehnuteľnosti. Pri väčších projektov, ako je rekonštrukcia alebo stavba, sa môže proces natiahnuť a potrebovať viac času.

Potrebné dokumenty

Pokiaľ ide o potrebné dokumenty pri kúpe nehnuteľnosti, okrem dokladu totožnosti by mal mať klient:

• kúpnu zmluvu
• znalecký posudok
• list vlastníctva

Pri komplexnejších projektoch, ako je výstavba, bude potrebovať aj stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebnému úradu.

Pri otázke – ako dlho trvá vybavenie hypotéky – treba pamätať na to, že v ideálnom prípade nemusí klient navštíviť banku viac ako dva alebo trikrát. Ak o úver žiadajú viacerí ľudia, je vhodné, aby sa spoločne zúčastnili stretnutia v banke.

Stanovenie maximálnej výšky hypotéky podľa príjmu

Pri určovaní maximálnej výšky hypotéky nie je jednoznačné pravidlo, ktoré by platilo pre každého klienta. Viaceré faktory, ako hodnota nehnuteľnosti, jej lokalita a bonita klienta, ovplyvňujú konečné rozhodnutie banky.

Aké príjmy banka akceptuje?

Banka vyžaduje pravidelný príjem ako podmienku pre schválenie hypotéky. Tento príjem môže pochádzať z rôznych zdrojov, avšak nie všetky sú rovnako akceptovateľné.

Schválené príjmy zahŕňajú:

• Príjem zo zamestnania na Slovensku, kde je požadovaná minimálna doba zamestnania.
• Dôchodky vrátane starobného, invalidného, výsluhového či vdovského.
• Rodičovský príspevok pod určitými podmienkami.
• Štipendiá pre doktorandov.
• Príjem z prenájmu nehnuteľností za špecifických podmienok.
• Príspevok na opatrovanie.
• Diéty a cestovné náhrady za určitých okolností.

Hypotéka pre živnostníkov

Pre živnostníkov alebo majiteľov spoločností berú banky do úvahy príjem uvedený v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie. Dôležitý je aj doklad o obrate či príjme, ktorý nie je uvedený v daňovom priznaní. Maximálna výška hypotéky pre živnostníkov sa potom vypočíta na základe daní, prípadne aj obratu v niektorých prípadoch.

Tiež je potrebné mať otvorenú živnosť minimálne 6 mesiacov pred podaním žiadosti o hypotéku (niektoré banky môžu požadovať aj celý rok).

Maximálna výška hypotéky a hypokalkulačka

Stanovenie maximálnej výšky hypotéky je kľúčovým krokom pri získavaní hypotekárneho úveru. Ako už bolo spomenuté, dá sa to jednoducho zistiť pomocou hypokalkulačky, ktorá poskytne orientačný odhad podľa čistého mesačného príjmu, počtu žiadateľov, prítomnosti detí v domácnosti a mesačných nákladov.

Je však dôležité si uvedomiť, že výsledok kalkulačky môže byť len aproximáciou a nemusí presne zodpovedať realite. Preto je najlepšie navštíviť bankovú pobočku a individuálne sa porozprávať o možnostiach a podmienkach hypotekárneho úveru.

Väčšina bánk ponúka aj svoje vlastné hypoalkulačky na maiximálnu výšku hypotéky, ktoré poskytnú bližšie informácie o výške mesačných splátok. Väčšina hypokalkulačiek zhruba určí, aká bude výška mesačnej splátky na základe želanej výšky hypotéky a doby splatnosti a fixácie úroku.

Okrem toho je dobré vedieť, že hypotekárne kalkulačky sú k dispozícii vo väčšine bánk a predstavujú užitočný nástroj pri plánovaní hypotekárneho úveru.

SLSP a výpočet hypotéky

Ak človek hľadá výhodnú hypotéku s flexibilnými podmienkami a rýchlym schválením, môže to byť aj „Hypotéka bez prekážok“ od SLSP.

Ponúka širokú škálu produktov, ktoré sú prispôsobené individuálnym potrebám. So SLSP získa klient výhodné úrokové sadzby, ale aj množstvo ďalších výhod, ako je možnosť mimoriadnych splátok bez poplatku, zľavy na poskytnutie úveru a daňové výhody.

Ďalším pozitívom je jednoduchý výpočet hypotéky od SLSP pomocou hypokalkulačky.

Výhody hypotéky bez prekážok

• Úroková sadzba od 4,79 % ročne s možnosťou výberu fixácie úrokovej sadzby na 1, 3, 5, 10 alebo 15 rokov.
• 100% zľava z poplatku za poskytnutie úveru, ak predložíte energetický certifikát nehnuteľnosti financovanej z úveru typu A0 alebo A1.
• Mimoriadne splátky bez poplatku raz mesačne cez Georgea, umožňujúce skrátenie doby splácania alebo zníženie mesačnej splátky úveru.
• Možnosť elektronického odosielania dokumentov vrátane znaleckého posudku.

Hypotéka pre budúcnosť bez poplatku za poskytnutie

• Získanie 100% zľavy z poplatku za poskytnutie úveru predložením energetického certifikátu nehnuteľnosti financovanej z úveru typu A0 alebo A1.
• Možnosť získania daňového bonusu zo zvýšenia zaplatenej splátky úveru na bývanie za rok 2023.
• Podpora zo strany štátu v podobe príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie vyplácaného Úradom práce, sociálnych vecí a rodiny.

Hypotekárna kalkulačka slúži na výpočet orientačnej maximálnej výšky hypotéky SLSP podľa čistého mesačného príjmu, počtu detí v domácnosti a ďalších faktorov.