Hypotéka – čo robiť pri jej zamietnutí

Zamietnutie hypotéky ešte nemusí znamenať koniec sveta. Banka má na to rôzne dôvody, niekedy ich žiadateľovi priamo oznámi, inokedy si musíte dôvod zisťovať sami. Od neho závisí aj možné riešenie.

Na to, či dostanete alebo nedostanete hypotéku, má vplyv viacero kritérií a podmienok. Veľmi dôležitá je napríklad bonita, ale tiež aj finančná minulosť klienta a jeho aktuálne „finančné zdravie“.

Veľmi veľa závisí aj od toho, či ste ako žiadateľ o úver neprecenili svoje možnosti – nie vždy sa totiž dá požičať hypotéka na 100 % hodnoty nehnuteľnosti, ako to banky často ponúkajú v reklame. Práve naopak, takéto hypotekárne úvery sú skôr zriedkavé a preto ich ani každý klient nedostane.

Niekedy je problém priamo u žiadateľa, či už vo výške jeho príjmu, type jeho príjmu, niekedy dokonca aj v tom, ako je zamestnaný a u koho. Problémom môžu byť aj hriechy z minulosti, najmä omeškania so splácaním a podobne.

Vo všeobecnosti ale platí, že na každý prípad a príčinu zamietnutia hypotéky existuje riešenie. Nie vždy je rýchle, napríklad bonita klienta či medzibankový úverový register a záznam v ňom sa nedajú vždy riešiť hneď. S trpezlivosťou je ale možné prekonať viacero problémov a my sa zameriame teraz na najčastejšie situácie a ich riešenia.

Bonita a hypotéka

Najčastejším problém je bonita. Pri hypotéke sa pod týmto pojmom myslia dve veci – výška príjmu a celková finančná situácia klienta. Aby bola bonita na hypotéku dostatočná, musia platiť oba faktory.

Samozrejme, aký je výpočet a presná závislosť finančnej situácie žiadateľa od schválenia hypotéky, to banky taja, isté však je, že aby ste úver získali, musíte mať nielen dostatočný príjem, ale tento príjem musí byť aj stabilný a musíte mať dostatok „priestoru“ vo svojom rozpočte, aby ste hypotéku mohli splácať.

Čo sa dá robiť, ak je dôvodom neschválenia nízka bonita klienta?

1. Ak máte nízky príjem, môžete pribrať do úverového vzťahu ručiteľa alebo spolužiadateľa k hypotéke, kedy sa zvýši príjem pre posúdenie schopnosti splácať úver a zároveň pre banku dvaja žiadatelia namiesto jedného znamenajú väčšiu istotu
2. Pokiaľ máte príjem dostatočný, ale je problém vo výške výdavkov, mali by ste ich obmedziť – najčastejšie hypotéku neschvália banky kvôli tomu, že má žiadateľ aj iné splátky úverov alebo kontokorentý úver – skúste teda vyplatiť iné finančné záväzky
3. V prípade, ak neviete použiť ani jedno z predošlých dvoch riešení, skúste požiadať o menšiu hypotéku alebo úver na dlhšiu dobu splatnosti, čím by ste sa mohli zmestiť do splátky aj s rezervou, ktorú banka potrebuje, aby mala istotu, že hypotéku budete môcť splácať

Toto je niekoľko spôsobov, ako si pomôcť, ak má žiadateľ o hypotéku nízku bonitu.

Typ príjmu žiadateľa

Ak ste napríklad živnostník alebo ste zamestnaný na dobu určitú, môže to byť pre banku problém. Je známe, že SZČO patria v prípade bankových úverov medzi viac rizikovejších klientov, keďže nemajú také stabilné a isté príjmy do budúcnosti ako bežní zamestnanci na trvalý pracovný pomer.

Podobne aj zamestnanci so zamestnaním len na dobu určitú sa dostanú k hypoúveru ťažšie, hoci niektoré banky na základe individuálneho posúdenia môžu hypotéku schváliť aj takémuto žiadateľovi.

Ako môžete tento problém riešiť:

1. Keďže hypotéka pre živnostníkov je dostupná len v prípade naozaj vysokej bonity žiadateľa, môže byť riešením získať spolužiadateľa s iným typom príjmu, ktorý splní samozrejme aj ostatné podmienky na získanie hypotéky
2. Druhou možnosťou je skúsiť znížiť nároky na výšky hypotéky, prípadne si predĺžiť jej splatnosť a upraviť mesačnú splátku smerom nadol, takže pre banku budete dôveryhodnejší z hľadiska istoty pravidelného splácania
3. Je možné skúsiť založiť aj druhú nehnuteľnosť, ale v tomto prípade to nemusí pomôcť, keďže problém je v žiadateľovi

Toto sú najlepšie spôsoby, ako riešiť nízky príjem žiadateľa o hypotéku.

Úverový register dlžníkov

Úverový register neplatičov a bánk je v podstate databáza, kde si vymieňajú banky a iné finančné subjekty informácie o svojich klientoch a žiadateľoch o úver. Záznamy sa obvykle uchovávajú po dobu 5 rokov od ich vzniku, pričom vymazanie nastane až po tomto období.

Každý žiadateľ môže požiadať písomne o výpis z registra a to cez žiadosť. Úverový register SRBI, ktorý najčastejšie banky využívajú, obvykle výpis pošle poštou, podobne, ako aj iné podobné registre.

Výmaz z registra nie je možné dosiahnuť žiadnou žiadosťou a v tomto prípade je preto riešenie takéhoto problému dlhodobejšie. Nie každý negatívny záznam v registroch ale musí znamenať hneď stopku pre získanie hypotekárneho úveru – drobné jednorázové omeškanie so splatnosťou nejakej pôžičky nie je ešte dôvodom na zamietnutie hypotéky.

Ak Vám banka zamietla úver kvôli záznamu z registra, muselo ísť už o vážnejší problém s finančnou disciplínou, ktorý poškodil obraz žiadateľa ako dôveryhodnej osoby.

Čo sa dá robiť? Bohužiaľ, v tomto prípade je možné buď počkať na zmazanie záznamu z registra po uplynutí príslušnej lehoty, prípadne skúsiť požiadať o hypotéku cez niekoho iného, najčastejšie cez manžela alebo iného rodinného príslušníka.

Ide však o veľmi rizikový krok a určite by ste ho nemali robiť, ak nemáte úplnú istotu, že budete vedieť hypotekárny úver splatiť. Pokiaľ Vás už jedna banka z dôvodu zlého záznamu v registroch odmietla, zvyčajne nepomôže ani to, ak požiadate o úver v inej banke.

Výška hypotéky a hodnota nehnuteľnosti

Veľmi často býva problémom požadovaná výška hypotéky vzhľadom k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Ručenie nehnuteľnosťou banky využívajú práve v dôsledku toho, aby mali istotu, že sa im požičané peniaze vrátia.

Problémom môže byť, že si chcete požičať napríklad príliš vysokú hypotéku vzhľadom k nehnuteľnosti, alebo to, že hodnota nehnuteľnosti je sporná a banke napríklad na základe interného posúdenia vyšla nižšia hodnota ako v prípade znaleckého posudku.

Aké je riešenie v tomto prípade?

1. Skúste znížiť požadovanú výšku hypotekárneho úveru, napríklad na úroveň 70% hodnoty zakladanej nehnuteľnosti podľa výpočtu hodnoty bankou, pretože obvykle hypotéka na vyššiu hodnotu je spojená aj s prísnejším nazeraním banky na bonitu klienta a jeho schopnosť splácať úver
2. Alternatívne môžete skúsiť založiť inú nehnuteľnosť s vyššou hodnotou, alebo založiť dve nehnuteľnosti, ktorých spoločná hodnota bude vyššia a tak znova dosiahnete zníženie pomeru požadovanej výšky úveru oproti hodnote ručenia za úver

Ak niekto natrafí na problém s výškou hypotéky, nemusí zúfať. Existujú spôsoby, ako tento problém vyriešiť.

Čo robiť, ak nepomôže ani jedno z riešení?

Veľa ľudí sa obráti po neúspešných žiadostiach v bankách na nebankové spoločnosti. Tento krok je ale veľmi riskantný, nakoľko nebankové hypotéky alebo úvery parametricky podobné hypotékam bývajú v nebankových subjektoch oveľa drahšie z hľadiska úroku, poplatkov ale aj iných parametrov.

Mali by ste si preto veľmi dobre premyslieť, či pôjdete touto cestou. Najlepším riešením je zrejme počkať určitý čas, zvýšiť svoju bonitu, znížiť svoje nároky, zlepšiť svoj úverový profil a skúsiť to s určitým časovým odstupom znova. Do tej doby môže byť dočasnou alternatívou prenájom nehnuteľnosti či tzv. hyponájom. Na prenájom aj kúpu je možné uzavrieť rezervačnú zmluvu na byt, aby sa nepredal kým sa napríklad vybaví financovanie.

Záver

Ak ste požiadali o hypotekárny úver a banka Vás zamietla, skúste zistiť presné dôvody. Nie vždy ich banka musí klientovi oznámiť konkrétne, nakoľko presná váha kritérií a parametrov posudzovania klientov je veľmi individuálna a banky nechcú zverejňovať všetko „zo svojej kuchyne“. 

Skúste aj sami pátrať po možných príčinách, ktoré spočívajú najčastejšie na strane nedostatočnej bonity alebo finančného profilu žiadateľa, nie